一、增值税纳税义务发生时间的问题

自然人取得房屋租金收入，增值税纳税义务发生时间首先遵循基本原则：

A、自然人提供房屋租赁服务，纳税义务发生时间是收讫销售款项或者取得索取销售款项的凭据的当天。

1、收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

2、取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

B、如果先开具发票的，为开具发票的当天。

特殊情形有其特殊的纳税义务发生时间。根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件1、《财政部国家税务总局关于建筑服务等营改增试点政策的通知》（财税[2017]58号）规定：

纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

故，自然人出租房屋，无论是按照合同约定应收取租金，还是预收款方式实际收取租金，还是租期结束一次性收取租金，均发生增值税纳税义务。具体应依据合同约定情况、发票开具情况以及租金收取情况界定。

二、一次性取得房屋租金的增值税处理

增值税纳税义务发生时间明确以后，下面就是如何计算应缴增值税，以及是否能适用优惠政策的问题了。

自然人一次性收取出租不动产租金的增值税处理，伴随着增值税小规模纳税人免征标准的调整同步调整，“历史沿革”在此不再赘述，最新标准如下：

《关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）四、《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

国家税务总局在《2019年减税降费政策答复汇编》进一步补充解释到：自然人以预收款形式收取租金和到期一次性收取租金，均属于采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。

上述政策自2019年1月1日起施行。

【案例1】2019年1月1日，自然人甲某与A公司签订房屋租赁合同，约定每月租金10.5万元（每年递增5%），租期自2019年1月1日至2021年12月31日，每年1月10日一次性收取当年全部租金。2019年1月10日，自然人甲某一次性收A公司当年租金126万元。不考虑附加税费、修缮费等其他因素。

【分析】自然人甲某属于增值税里的“其他个人”，一次性收取不动产租金，属于“小规模纳税人免征增值税（月销售额3-10万元）”适用对象。关键滴，咱们来看甲某是否符合条件：

步骤一：将一次性租金换算为不含增值税的销售额

126/（1+5%）=120（万元）

步骤二：将一次性租金在对应的租金内平均分摊

120/12=10（万元）

步骤三：判断结果

其他个人甲某一次性取得不动产租金收入，在对应租期内平均分摊后，月租金不超10万元，符合“小规模纳税人免征增值税（月销售额3-10万元）”优惠条件，免征增值税。

【案例2】接【案例1】，2020年1月10日，甲某一次性收取A公司当年度租金132.3万元（在2019年基础上递增5%）。不考虑附加税费、修缮费等其他因素。

【分析】

步骤一：将一次性租金换算为不含增值税的销售额

132.3/（1+5%）=126（万元）

步骤二：将一次性租金在对应的租金内平均分摊

126/12=10.5（万元）

步骤三：判断结果

其他个人甲某一次性取得不动产租金收入，在对应租期内平均分摊后，月租金为10.5万元，超过10万元，不符合“小规模纳税人免征增值税（月销售额3-10万元）”优惠条件，不能免征增值税。

步骤四：应纳税额的计算

132.3/（1+5%）*5%=6.3（万元）

三、总结

对于自然人一次性收取房屋租金，在对应的的租期内平摊后，月租金不超10万元的，免征增值税。这个免征增值税的销售额，是一次性收取的房屋租金，而非仅针对平摊后的月租金。

同样，平摊后月租金超10万元的计征增值税的销售额，亦然。

也就是说，自然人一次性收取房屋租金的，计税申报一次即可，无需在对应租期内按月申报。