地产企业在项目启动阶段首先需要考虑的问题就是用那个公司来做开发主体？开发主体选择的对错直接会影响到项目的成败，在实务中我们总结出在选择开发主体时需要考量的三大因素，希望对企业决策能带来帮助。

一、开发主体注册地应与土地所在地保持一致

在以往的咨询案例中，曾经有一家房地产开发企业注册地在陕西省西安市，而土地在陕西省另一地级市，企业应当地政府要求在当地成立了分公司进行开发，结果出现了土地及报建手续在西安公司名下、施工合同与西安公司签订，销售合同和部分销售不动产发票以分公司名义向业主出具的情况，这种混乱的操作手法给企业纳税上也带来很大的麻烦，比如分公司是独立的增值税纳税主体，只能以分公司名义缴纳增值税并向业主开具发票，销售合同和收入只能在分公司账面体现，然而土地及报建手续在西安公司名下，施工合同只能与西安公司签订，建筑安装发票只能开给西安公司，这样一来收入在分公司，而主要成本却在西安公司，给企业增值税、土地增值税和企业所得税都带来巨大的风险。

二、开发主体应当与投资主体保持一致

在旧城改造项目中，经常会出现投资主体与开发主体分离的情形，投资主体账面列支了大量拆迁支出而没有对应收入，开发公司有收入而缺失了对应的拆迁安置成本。在西安市某城中村改造项目开发过程中，A公司做为投资主体，参与了一级土地整理和村民安置房建设，A公司成立了100%控股的B公司做为开发主体摘取土地，政府土地部门按土地评估价格的40%收取土地出让金，另外60%支付由B公司与A公司进行结算。这种开发模式近几年在陕西市场较为普遍，由于政府只收取的土地评估价格的40%，A公司账面列支的拆迁成本和安置房建设成本无法直接体现在B公司账面，会直接造成A、B两个公司的收入成本不配比。因此，企业在旧城改造项目中尽量保持投资主体与开发主体一致性，避免出现两者的分离。

三、选择老公司或新设公司的利弊

地产企业在摘地时经常会面临是用已经注册的老公司去开发还是新设公司进行开发，用原有开发公司做开发主体优点是可沿用原来资质、原有业绩支撑融资相对便利；不足之处在于要求原公司必须规范运营、股权关系清晰、无债权债务纠纷等。而新设开发公司优点是没有历史包袱，缺点是需要重新办理资质、融资条件更为苛刻。企业在选择开发主体应当权衡利弊，一旦选择拿地主体轻易不要变动，否则会面临土地转让的大额税费。