上一期和大家分享了计算销售额时，对应的土地价款包括什么内容，以及如何计算当期允许扣除的土地价款。

由于房地产开发周期较长，纳税义务基本发生在项目完工并实现销售以后，如果都按照一般的规定来征收增值税，就导致税款的征收周期非常滞后，为了确保税款的及时入库，针对房地产开发企业专门规定了预缴增值税的政策。本期，就和大家探讨房地产开发企业预缴增值税的计算、申报及抵减。

一、预缴增值税的适用情形及预征率

根据18号公告的规定，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的项目时，需要预缴增值税。同时，规定了预征率为3%。

房地产开发项目，一般在符合条件的情况下，就可以申请预售证，然后就可以开盘预售了。这时候，房地产开发企业需要就收到的预收款预缴增值税。

那么这里就存在一个疑问了，大家是否记得前面介绍纳税义务发生时间的时候，讲过纳税义务发生时间为合同约定的付款时间。那么在预售房产时，企业同样是会与买方签订合同的，合同中会约定预售房款的付款时间，这时候，这个付款时间节点，是确认纳税义务发生时点，还是确认预缴增值税时点呢？

其实，这个问题我们可以这样分析。在预售房产的时候，由于房地产项目实际上并未达到完工条件，也未办理竣工备案、项目确权等手续，这时候即使买方支付了全部的价款，也无法完成房产的产权过户登记手续，房产也无法交付买方，因此，房产所有权上的风险和报酬根本无法转移给买方，所以这时候才会叫做预售而不是销售。而且，预售阶段，企业和买方签订的是商品房预售合同而非商品房买卖合同，合同中约定的付款时间，无论从形式上还是实质上，都只属于预付款的付款时间，而非销售款的付款时间，因此，这个时点应该是预缴增值税的时点，而非增值税纳税义务发生时点。

当然了，如果企业已经就开发项目办理了竣工备案、确权手续且取得了确权书，即使再与买方签订商品房预售合同，由于已经具备了所有可以实现销售的条件，那时候合同中约定的付款时间，应该为增值税纳税义务发生时点，而非预缴增值税的时点了。

二、预缴增值税的计算及申报

根据18号公告的规定，应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

在取得预收款的次月纳税申报期预缴税款。

预缴税款时，应填报《增值税预缴税款表》。

三、预缴增值税抵减应纳税额

根据18号公告的规定，企业在纳税义务发生之日所属的申报期内，向主管税务机关申报纳税，并可抵减已预缴税款，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

那么，这里就又产生了一个实务中的税企争议问题——预缴增值税抵减应纳税额时，是否需要分项目抵减？

案例：F房地产公司是一般纳税人，开发甲乙两个项目，均为老项目，均取得预售证开始预售，F公司选择简易计税方法。甲项目取得预售收入1000万元（含税，下同），乙项目取得预售收入2000万元。2020年5月，甲项目的一部分符合增值税纳税义务的确认条件，涉及收入800万元，不考虑其他税费，2020年5月F公司应补缴多少增值税？

首先，计算2020年5月前两个项目预缴的增值税金额

甲项目预缴的增值税=1000÷（1+5%）×3%=28.57万元

乙项目预缴的增值税=2000÷（1+5%）×3%=57.14万元

然后，计算2020年5月应纳增值税

应纳增值税=800÷（1+5%）×5%=38.10万元

那么问题来了，究竟应该如何抵减前期已经预缴的增值税？

观点1，按照各自项目抵减所属的预缴税款，但可以不按比例配比抵减，即

2020年5月应补缴增值税=38.10-28.57=9.53万元

观点2，按照各自项目抵减所属的预缴税款，且应配比抵减，即

2020年5月应补缴增值税=38.10-800÷（1+5%）×3%=15.24万元

观点3，可以混项目抵减，直到抵减完为止，即2020年5月由于累计已预缴未抵减的税款超过38.10万元，所以暂未需要补缴增值税。

我们可以看到，三个不同的观点，计算出来的当期应纳税额是不一样的，当然，从整个公司持续经营的角度看，总体应缴纳的增值税是没有变化的，只是增值税的入库时点和各时期入库金额的不一样而已。但是，资金是具有时间价值的，能够在前期少缴纳税款，总归对企业来说是有利的。

根据我们目前的实务经验，各地税务机关的口径均不一致，三种观点均有可能被采纳，所以在在事前需与当地税务机关沟通确认。

通过上述的举例，相信大家都了解了房地产开发企业预缴增值税的政策，本期的分享到此结束。下一期，将会和大家分享视同销售的相关规定。