本期案例：

已抵扣进项税额的不动产用途改变，如何转出进项税额?

第一步

症状分析

A企业为增值税一般纳税人，2016年8月购置取得一栋商务楼用于办公使用，取得对方公司开具的增值税专用发票上注明金额500万元，税额55万元，进项税额已于2016、2017两个年度全部抵扣，2016年9月开始采用直线法计提折旧。2019年5月为了解决员工住宿难的问题，将该办公楼改为职工宿舍楼使用，当月该宿舍楼账面净值438万元。该公司在用途改变的次月，即2019年6月做进项税额转出55万元。

病因确定：不动产改变用途时进项税额转出的处理不正确。

第二步

诊断意见

根据《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）第六条规定，已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额，并从当期进项税额中扣减：

不得抵扣的进项税额＝已抵扣进项税额×不动产净值率

不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%　

按照上述规定，该企业的处理方式存在两点问题：

问题1：不得抵扣的进项税额计算不正确。

根据文件规定，应当采用不动产净值率计算转出的进项税额，无需全额转出进项税额，即：

不动产净值率：438÷500×100%=88%

不得抵扣的进项税额＝55×88%=48.4万元

问题2：扣减进项税额的期间不正确。

根据文件规定，应当从不动产用途发生改变的当期扣减进项税额，即扣减2019年5月当期的进项税额，而不是扣减6月的进项税额。

第三步

处方建议

不动产与我们企业的生产经营密切相关，特别是“营改增”后，购入不动产可以抵扣进项税额，2019年4月1日起购入不动产不再分2年抵扣进项税额，上述政策的陆续出台，给实务中财务人员造成很多疑问。

上述案例中，该企业财务人员虽然知道在用途发生改变后要做进项税额转出，却在转出的时点和税额计算上有所忽略，没有真正把握税收政策，从而产生纳税风险。

除文中所列示的问题外，其他涉及购置或租入不动产后的增值税抵扣问题也应当引起关注：

一、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1规定，非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务的进项税额不得从销项税额中抵扣。

所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。

二、《财政部、税务总局关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》（财税〔2017〕90号）第一条规定，自2018年1月1日起，纳税人租入固定资产、不动产，既用于一般计税方法计税项目，又用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，其进项税额准予从销项税额中全额抵扣。

三、《国家税务总局关于深化增值税改革有关事项的公告》（国家税务总局公告2019年第14号）第七条规定，按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率

四、《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部 税务总局 海关总署公告2019年第39号）第五条规定，自2019年4月1日起，《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（四）项第1点、第二条第（一）项第1点停止执行，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额不再分2年抵扣。此前按照上述规定尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，可自2019年4月税款所属期起从销项税额中抵扣。