编者按
在营改增之初，作者便设计将政策整理成简明易记的题纲，后面再详细注解具体的条文规定的课件。后来这课件便形成系列的五篇，分别向纳税人介绍“出租不动产”、“转让不动产”、“不动产进项税额分期抵扣”、“跨地建筑服务”、“房地产销售”营改增政策。希望对读者学习营改增政策起到事半功倍的帮助。但是这些文章距今快5年了，若干政策也发生了更新。而作者却认为没有再进行修订的必要，因为“授人以鱼不如授人以渔”。
第一编
化繁就简学政策系列之：出租不动产增值税政策要点口诀
开篇之前，先做一点知识小归纳，以方便读者接下来的学习。
（1）增值税纳税人包括单位和个人。个人包括个体工商户和其他个人（即自然人）。
（2）增值税纳税人按类型分一般纳税人和小规模纳税人。单位和个体工商户可以是一般纳税人，也可以是小规模纳税人。但其他个人（自然人）只能是小规模纳税人，不可能是一般纳税人。
（3）增值税的计税方法分一般计税方法和简易计税方法。税法规定一般纳税人适用一般计税方法计税，按照规定发生特定应税行为可以选择适用简易计税方法计税；小规模纳税人适用简易计税方法计税。对于某些特定应税行为，按照规定一般纳税人适用的简易计税方法和小规模纳税人适用的计税方法相同，适用简易计税方法计税既适用一般纳税人计税，又适用小规模纳税人计税。因此着重掌握一般计税方法和简易计税方法，方便学习和实务操作
（4）税法提及"增值税发票"，纳税人既可以选择是增值税专用发票，也可以选择是增值税普通发票。但如果提及"增值税专用发票"或"增值税普通发票"，纳税人就只能使用该种发票，不能选择其他。
（5）纳税人一般向机构所在地主管国税机关登记和纳税申报，及按照规定申请代开发票，机构所在地主管国税机关也即"主管国税机关".
（6）税法提及服务发生地主管国税机关、不动产所在地主管国税机关、不动产所在地主管地税机关等税务机关。按照规定，只有纳税人发生特定的应税行为时才向上述税务机关预缴税款或纳税申报，或申请代开发票。
掌握好以上的知识要点，下面开始本系列第一讲出租不动产的增值税政策要点口诀。
纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，简称出租不动产），依据财税36号文及其附件，结合国家税务总局2016年第16号公告公布的《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，总结若干增值税政策要点如下：
经营不融资，道路不通行。
注：总局16号公告适用纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，不包括融资租赁方式出租，也不适用纳税人提供道路通行服务。
改前可简易，改后应一般。
注：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，如果是出租其2016年5月1日后取得的不动产，就只能适用一般计税方法计税。
异地须预缴，顺便代开票。
注：出租的不动产所在地与纳税人机构所在地不在同一县（市、区）的（简称异地不动产），纳税人（不包括其他个人）应按照预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款。小规模纳税人（不包括其他个人）不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。
预缴可抵减，登记地来管。
注：纳税人（不包括其他个人）出租异地不动产，应向机构所在地主管国税机关申报纳税。先向不动产所在地主管国税机关预缴的增值税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。纳税人按照规定应预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
税率十一点，3点预征率。
注：适用一般计税方法计税的税率是11%，出租异地不动产的预征率是3%.
简易全五点，住房一点五。
注：适用简易计税方法计税的征收率与出租异地不动产的预征率均是5%，但个人（个体工商户和其他个人）出租住房的征收率及预征率则按照5%减按1.5%.
收租应申报，私人跨月分。
注：采取预收款方式的租赁服务，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。其他个人取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，以月平均数为月销售额。
私人找地税，开票兼申报。
注：其他个人出租不动产（包括异地不动产），向不动产所在地主管地税机关申报纳税（不必预缴税款），可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。
第二编
化繁就简学政策系列之：转让不动产增值税政策要点口诀
今天我们接着学习本系列第二讲转让不动产增值税政策要点口诀。
纳税人转让其取得的不动产（包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产，简称转让不动产），依据财税36号文及其附件，结合国家税务总局2016年第14号公告公布的《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，总结若干增值税政策要点如下：
改前可简易，改后应一般。
注：一般纳税人转让其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，如果是转让其2016年5月1日后取得的不动产，就只能适用一般计税方法计税。
简易非自建，可扣原置价。
注：适用简易计税方法计税时，转让非自建不动产的，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。转让自建不动产的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。
转让先预缴，全按5点征。
注：纳税人（不包括其他个人）转让不动产时，一律按照5%的预征率或征收率向不动产所在地主管地税机关预缴税款。
自建征全额，差额非自建。
注：不论适用的计税方法，计算预缴税款时，转让自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额；转让非自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额（差额）为销售额。
地税管落地，国税管登记。
注：纳税人（不包括其他个人）转让不动产，应先向不动产所在地主管地税机关预缴税款，再向机构所在地主管国税机关申报纳税。
私人报地税，纳税代开票。
注：其他个人转让不动产（含住房），应向不动产所在地主管地税机关申报纳税（不必预缴税款），可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。
个人二手房，两年可免税。
注：北京市、上海市、广州市和深圳市之外的个人（个体工商户和其他个人），将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税；将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
4市非普通，差额5点征。
注：北京市、上海市、广州市和深圳市的个人（个体工商户和其他个人），将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税；将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税。
扣除需凭证，抵减要完税。
注：纳税人按照规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。纳税人向地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
地税代开票，少缴国税补。
注：小规模纳税人转让不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。纳税人按照规定应向地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
第三篇
化繁就简学政策系列之：不动产进项税额分期抵扣增值税政策要点口诀
今天我们接着学习本系列第三讲，不动产进项税额分期抵扣增值税政策要点口诀。
增值税一般纳税人（以下称纳税人）2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，依据财税36号文及其附件，结合国家税务总局2016年第15号公告公布的《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》相关规定，其进项税额分2年从销项税额中抵扣（简称进项税额分期抵扣），总结若干增值税政策要点如下：
固定不动产，房融临不列。
注：纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产，进项税额分期抵扣。房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，不适用进项税额分期抵扣的规定。
在建非取得，新改扩修饰。
注：不动产在建工程不属于取得的不动产，是指纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产的在建工程。
原值是原价，折旧余净值。
注：不动产原值，是指取得不动产时的购置原价或作价；不动产原值扣除已经计提的折旧后为净值；不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100%（后面会用到）。
增值超五成，台账分期抵。
注：纳税人2016年5月1日后购进货物（指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、中央空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施）和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产在建工程并增加不动产原值超过50%的，进项税额应分期抵扣。15号公告要求纳税人应建立包括用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费在内的不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况（样式自定），留存备查。
当月抵六成，再抵一年后。
注：进项税额分期抵扣，应取得2016年5月1日后开具的合法有效增值税扣税凭证，扣税凭证注明或计算的进项税额60%的部分，于取得扣税凭证的当期（月）从销项税额中抵扣；40%的部分计入待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣。对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。但是，纳税人销售其取得的不动产或者不动产在建工程，以及注销税务登记时，尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，允许于销售的当期（月）或注销清算的当期（月）从销项税额中抵扣。
已购转在建，四成转待抵。
注：购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的，其已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期（月）从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。
简免看专用，福利加消费。
注：进项税额不得从销项税额中抵扣的不动产，是仅指专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的不动产。非专用于上述项目的不动产进项税额可以从销项税额中抵扣。
损失全转出，待抵不能留。
注：不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期（月）全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。值得注意的是待抵扣进项税额不得抵扣即以后不能再次抵扣，一般应作转出处理。
已抵转不抵，乘以净值率。
注：已抵扣进项税额的不动产，发生非正常损失，或者改变用途，专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的，按照下列公式计算不得抵扣的进项税额：
不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率
不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期（月），将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期（月），将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。值得注意的是如果该不动产待抵扣进项税额扣减后还有余额，依然按原定第13个月可以从销项税额中抵扣。
举个例子：假定纳税人甲公司2016年5月份购进不动产A，并取得当月开具的增值税专用发票，注明进项税额100万元，5月份抵扣进项税额60万元，40万元计入待抵扣进项税额，11月份不动产A改变用途，此时净值率95%，计算不得抵扣的进项税额=（60+40）×95%=95万元，应于11月份从进项税额中扣减已抵扣进项税额60万元（作进项税额转出），从不动产A待抵扣进项税额中扣减35万元（不得抵扣进项税额95万元与已抵扣进项税额60万元的差额），不动产A待抵扣进项税额余额5万元，按原定第13个月即2017年5月份可以从销项税额中抵扣。
不抵转可抵，凭证净值取。
注：按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目的，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。
可抵扣进项税额＝增值税扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率
按照规定计算的可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分计入待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。值得注意的是依照以上规定计算的可抵扣进项税额，应取得2016年5月1日后开具的合法有效的增值税扣税凭证。
举个例子：假定上述纳税人甲公司的不动产A于2017年11月又发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目，此时净值率85%，依据取得2016年5月份开具的增值税专用发票，注明的进项税额100万元，计算可抵扣进项税额＝100×85%=85万元，12月份从销项税额中抵扣85×60%=51万元，85×40%=34万元计入待抵扣进项税额，待于2018年12月份从销项税额中抵扣。
第四篇
化繁就简学政策系列之：建筑服务增值税政策要点口诀
今天我们接着学习本系列第四讲，建筑服务增值税政策要点口诀。
纳税人提供建筑服务（指各类建筑物、构筑物及其附属设施的建造、修缮、装饰，线路、管道、设备、设施等的安装以及其他工程作业的业务活动。包括工程服务、安装服务、修缮服务、装饰服务和其他建筑服务），依据财税36号文及其附件，结合国家税务总局2016年第17号公告公布的《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法》，总结若干增值税政策要点如下：
一般全计税，简易可分包。
注：纳税人提供建筑服务适用一般计税方法的，以取得的全部价款和价外费用为销售额。适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。后者是营改增应税服务适用简易计税方法的特殊规定之一。
分包可扣款，扣款见发票。
注：纳税人适用简易计税方法的，要从取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款，就应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。随着营业税发票的停止使用，合法有效的扣除凭证主要是2016年5月1日后开具的从分包方取得的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的增值税发票。值得注意的是，如果一般纳税人适用简易计税方法的项目，取得分包方开具的增值税专用发票，其进项税额不得抵扣适用一般计税方法项目的销项税额。
清甲可简易，老项看开工。
注：一般纳税人以清包工方式、为甲供工程及建筑工程老项目提供的建筑服务，可以选择适用简易计税方法计税。以清包工方式提供建筑服务，是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由工程发包方自行采购的建筑工程。建筑工程老项目，是指：（1）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（2）未取得《建筑工程施工许可证》的，建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目；（3）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
施工许可日，承包合同时。
注：界定是否建筑工程老项目的开工日期，首先以《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期为准；未取得《建筑工程施工许可证》或取得的《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期的，以建筑工程承包合同注明的开工日期为准。
税率十一点，三点征收率。
注：建筑服务适用一般计税方法的税率是11%，适用简易计税方法的征收率是3%.
跨地须预缴，计税有异同。
注：纳税人（不包括其他个人）在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务（简称跨地建筑服务），应按照规定的纳税义务发生时间，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，分不同计税方法向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款。纳税人应预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。
值得注意的是：（1）预缴税款仅适用于单位和个体工商户，不适用其他个人；（2）纳税人同一直辖市、计划单列市范围内的跨地建筑服务，由当地市级国税机关决定是否预缴税款；（3）纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。（4）预缴税款时间按照规定的纳税义务发生时间和纳税期限执行。（5）小规模纳税人（除其他个人外）跨地建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。
一般预征2，简易预征3。
注：适用一般计税方法计税的预征率是2%，适用简易计税方法计税的预征率是3%，按照以下公式计算应预缴税款：（1）适用一般计税方法计税的，应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款） ÷（1+11%）×2%；（2）适用简易计税方法计税的，应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款） ÷（1+3%）×3%.值得注意的是，纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除（仍然预缴申报）。
国税两地报，预缴可抵减。
注：纳税人跨地建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款后，向机构所在地主管国税机关申报纳税。预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。值得注意的是，纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
预收要申报，分包建台帐。
注：纳税人（单位和个人）提供建筑服务（包括跨地建筑服务）的纳税义务发生时间规定：（1）服务未开始，收取预收款的，为收到预收款的当天；（2）服务过程中或者完成后收到款项（收讫销售款项）的当天；（3）未收到款项，未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务完成的当天；（4）未收到款项，书面合同确定付款日期的（取得索取销售款项凭据）的当天；（5）服务未完成先开具发票的，为开具发票的当天。值得注意的是，上述（1）是建筑服务的特别规定。同时，跨地建筑服务的纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的发票号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。
私人不适用，建筑当地报。
注：其他个人不适用跨地建筑服务预缴税款的规定。其他个人应按照纳税义务发生时间向建筑服务发生地主管国税机关申报纳税。值得注意的是，其他个人可向建筑服务发生地主管国税机关申请代开增值税普通发票，不能申请代开增值税专用发票，这与其他个人出租不动产（包括异地不动产）、转让不动产可以申请代开增值税专用发票有区别。
第五篇
化繁就简学政策系列之：房地产销售增值税政策要点口诀
今天我们接着学习本系列第五讲，房地产销售增值税政策要点口诀。
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目（房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目，简称房地产销售），依据财税36号文及其附件，结合国家税务总局2016年第18号公告公布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，总结若干增值税政策要点如下：
一般扣地价，地价要票据。
注：房地产销售适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，适用税率11%.销售额的计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。扣除的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。
扣除按比例，不超实际付。
注：当期允许扣除的土地价款的计算公式：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况。
已售计面积，可售算总建。
注：当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积。
配套不做价，不计入可售。
注：房地产项目可供销售建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积，即未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积不计入房地产项目可供销售建筑面积。
简易计全额，不扣地价款。
注：房地产销售适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用计算销售额，按照征收率5%计税，不得扣除对应的土地价款。销售额的计算公式：销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）。
一般老项目，简易3年征。
注：一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照征收率5%计税。房地产老项目是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。值得注意的是，选择适用简易计税方法计税的房地产老项目，应向主管国税机关备案，自备案之月起36个月内，不得变更计税方法计税。
预收应预缴，应纳可抵减。
注：房地产销售采取预收款方式，应在收到预收款时按照预征率3%预缴增值税。纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款，未按照规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。纳税人向主管国税机关申报纳税，当期应纳税额可抵减已预缴税款，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。
预缴3点征，分两率不同。
注：应预缴税款计算公式：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%.适用一般计税方法计税的，按照适用税率11%计算；适用简易计税方法计税的，按照征收率5%计算。
一般兼简免，进项要转出。
注：房地产销售适用一般计税方法计税，兼有适用简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目，适用简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目的进项税额不得抵扣（作进项税额转出）。
划分须清楚，依据规模分。
注：房地产销售适用一般计税方法计税，兼有适用简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目，无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）。
