土地增值税是房地产企业目前最为重要的税种之一，以前的房地产企业主要是以方面常见的问题有：为规避高额的土地增值税，通过投资达到凭空提高土地增值税的计税成本，因不正确理解土地增值税方面具体法规，混淆土地增值税和企业所得税的计税成本问题，达不到预期目的；

　　下面详细讨论之。

　　土地增值税的计税成本不同于企业所得税的计税成本。

　　案例：王某是某公司的主要投资人。2006年10月，因公司急需资金周转，王某决定将其个人名下的一处门面房转让给李某。该门面房原为某国有百货公司所有，1999年百货公司破产清算时，王某以100万元的价格买入。近几年该门面房的价值迅速窜升，到2006年10月，该门面房的市场价已经超过300万元。假设王某以310万元的价格转让给李某，主管地税机关确认该门面房土地增值税扣除项目金额为120万元，那么王某应负担的相关税费为：

　　1．应缴营业税：（3100000－1000000）×5%=105000元。

　　2．应缴城市维护建设税、教育费附加：105000×（7%＋3%）=10500元。

　　3．应缴印花税：3100000×0.5‰=1550元。

　　4.应缴纳土地增值税：

　　（1）扣除项目金额：1200000＋105000+10500+1550=1200000＋117050=1317050元。

　　（2）增值率：（3100000－1317050）÷1317050×100%=135%.

　　（3）土地增值税：（3100000－1317050）×50%－1317050×15%=693917.5元。

　　5.应缴个人所得税：（3100000－1000000－117050－693917.5）×20%=257806.5元。

　　6．合计应负担税费为：117050+693917.5+257806.5=1068774元。

　　筹划方案

　　王某可以先将该门面房作价310万元投资于自己的公司，然后由公司将该门面房以310万元的价格转让给李某。如果按此方案实施，在其他条件不变的情况下，王某和公司应负担的税费为（当地规定契税税率为3%）：

　　1．投资环节（1）营业税：《财政部国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》（财税[2002]191号文）规定，“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”因此，王某将门面房投资于企业不需要缴纳营业税。

　　（2）土地增值税：《国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号文）规定，“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。”因此，王某将门面房投资于企业可免征土地增值税。

　　（3）个人所得税：《国家税务总局关于非货币性资产评估增值暂不征收个人所得税的批复》（国税函[2005]319号）规定，“对个人将非货币性资产进行评估后投资于企业，其评估增值取得的所得，在投资取得企业股权时，暂不征收个人所得税。在投资收回、转让或清算股权时如有所得，再按规定征收个人所得税，其财产原值为资产评估前的价值。”由此可见，王某将门面房投资于企业可暂不缴纳个人所得税。

　　（4）公司应缴契税：3100000×3%=93000元。

　　2．转让环节：（1）公司应缴营业税：3100000×5%=155000元。

　　（2）公司应缴城市维护建设税、教育费附加：155000×（7%＋3%）=15500元。

　　（3）公司应缴土地增值税：因为接受投资环节发生的增值“免征”土地增值税，所以公司在转让门面房时应当只就转让环节的增值缴纳土地增值税。本例中，公司转让门面房未发生增值，因此应缴土地增值税为0.

　　合计应负担税费为：93000+155000+15500=263500元。

　　可见，筹划后比筹划前少负担税费1068774－263500=805274元。

　　需要注意的是，李某在以后转让股权或者注销企业时，应按国税函[2005]319号文件的规定确定股权计税成本，计算应缴个人所得税。

　　点评：公司转让该项门面房时，土地增值税的计税成本不是310万元，计税成本应包括的内容有：中介机构对旧门面的的评估价和取得土地成本及相关的印花税、评估费等，仍然是和纳税筹划前的扣除金额1317050元相等。其理由是：

　　文件依据：《土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条第四款规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

　　《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）九至十二条规定可知：在转让旧房时，可扣除的项目应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（评估费）以及在转让环节缴纳的税金（非房地产企业缴纳的印花税、）作为扣除项目金额计征土地增值税。不可扣除的项目有：缴纳的契税和房地产企业的印花税。

　　又据《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条第一款：“房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。

　　故扣除项目金额只能按照土地增值税暂行条例的具体规定确定，不能按照会计的入账价值310万元确定，也不能按照企业所得税的计税成本310万元确定。

　　土地增值税的计税成本（即扣除项目金额）不等于会计的入账价值，也不等于企业所得税的计税成本。无论是兼并或投资还是整体资产转让的方式，A公司为取得门面的实际发生的支出均只有100万元，土地增值税的扣除项目按转让旧房的扣除项目来确定，仍然为纳税筹划前的1317050元。