近日，国家税务总局下发《关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告》（国家税务总局公告2010年第29号），对房地产开发企业注销前由于预征土地增值税导致多缴企业所得税的退税问题做出具体规定，自2010年1月1日起施行。
      我国土地增值税实行按预售收入预征，在房地产销售完成后进行最终清算的制度。如果项目未来清算综合征收率高于预征率，则导致企业以前年度少扣了土地增值税，相应多缴纳了企业所得税。公告针对房地产开发企业注销过程中产生的上述税务问题进行了具体规定：
      一、房地产开发企业（以下简称企业）按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，应按照以下方法计算出其在注销前项目开发各年度多缴的企业所得税税款，并申请退税：
    （一）企业整个项目缴纳的土地增值税总额，应按照项目开发各年度实现的项目销售收入占整个项目销售收入总额的比例，在项目开发各年度进行分摊，具体按以下公式计算：
       各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额×（项目年度销售收入÷整个项目销售收入总额）
      本公告所称销售收入包括视同销售房地产的收入，但不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
       在这里应该注意三点：一是“注销当年汇算清缴出现亏损”是指根据《财政部国家税务总局关于企业清算业务企业所得税处理若干问题的通知》（财税[2009]60号）规定将整个清算期作为一个独立的纳税年度进行汇算清缴由税务机关认可的亏损，并且此亏损是由于土地增值税清算税款导致的。二是“注销前项目开发各年度”是指土地增值税清算涉及的年度。三是根据土地增值税暂行条例，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免征土地增值税，因此，按照项目开发各年度实现的销售收入占整个项目销售收入总额的比例在开发各年度分摊土地增值税时，项目销售收入不包括企业销售的增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅的销售收入。
    （二）项目开发各年度应分摊的土地增值税减去该年度已经税前扣除的土地增值税后，余额属于当年应补充扣除的土地增值税；企业应调整当年度的应纳税所得额，并按规定计算当年度应退的企业所得税税款；当年度已缴纳的企业所得税税款不足退税的，应作为亏损向以后年度结转，并调整以后年度的应纳税所得额。

  （三）企业对项目进行土地增值税清算的当年，由于按照上述方法进行土地增值税分摊调整后，导致当年度应纳税所得额出现正数的，应按规定计算缴纳企业所得税。
  （四）企业按上述方法计算的累计退税额，不得超过其在项目开发各年度累计实际缴纳的企业所得税。
   二、企业在申请退税时，应向主管税务机关提供书面材料证明应退企业所得税款的计算过程，包括企业整个项目缴纳的土地增值税总额、整个项目销售收入总额、项目年度销售收入、各年度应分摊的土地增值税和已经税前扣除的土地增值税、各年度的适用税率等。
   三、企业按规定对开发项目进行土地增值税清算后，在向税务机关申请办理注销税务登记时，如注销当年汇算清缴出现亏损，但土地增值税清算当年未出现亏损，或尽管土地增值税清算当年出现亏损，但在注销之前年度已按税法规定弥补完毕的，不执行本公告。
   主管税务机关应结合企业土地增值税清算年度至注销年度之间的汇算清缴情况，判断其是否应该执行本公告，并对应退企业所得税款进行核实。