某中央所属经营性文化事业单位A出版社转制为企业B文化传媒公司，转制后B公司承受A出版社土地、房屋价值2000万元。改制后的B公司是以出让或国家作价（入股）方式取得A出版社上述原国有划拨土地使用权，则B公司应缴纳契税：2000×4%＝80（万元）。

筹划方案：如果A出版社转制为B文化传媒公司时投资主体不发生变化，财税[2012]4号规定，事业单位按照国家有关规定改制为企业的过程中，投资主体没有发生变化的，对改制后的企业承受原事业单位土地、房屋权属，免征契税。即事业单位改制时投资主体未变，可享受免征税政策。同时，需要注意的是，财税[2012]4号规定：“投资主体发生变化的，改制后的企业按照《中华人民共和国劳动法》等有关法律法规妥善安置原事业单位全部职工，与原事业单位全部职工签订服务年限不少于3年劳动用工合同的，对其承受原事业单位的土地、房屋权属，免征契税；与原事业单位超过30%的职工签订服务年限不少于3年劳动用工合同的，减半征收契税”。

如果A出版社转制为B文化传媒公司时投资主体发生变化，则要视安置职工情况来享受减免税优惠。

另外，财税[2010]22号文规定，事业单位改制过程中，改制后的企业以出让或国家作价（入股）方式取得原国有划拨土地使用权的，不属于本通知规定的契税减免税范围，应按规定缴纳契税。

特别提醒：事业单位改制，限制了投资主体改变后也能享受契税优惠的做法，严格控制了免征契税的范围。但何为“投资主体未变”，财税[2012]4号及已经废止的财税[2010]22号等文件并未明确规定，在国家明确前，有人建议可以先参照财税[2012]4号有关“企业公司制改造”的规定，即对非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，享受免征契税的条件，即该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%。一般情况下事业单位的投资主体都是国家财政，如果改制后国家财政未退出，并且投资份额超过50%，应视为投资主体未变；如果改制后原来的投资者（国家财政）不再持有股份或不再拥有该公司或者持有股份比例低于50%，均视为不符合“投资主体未变”的条件。