房地产开发项目中，经常存在一幢建筑物下面几层是商铺、上面若干层是住宅的情形。在企业所得税和土地增值税的涉税处理上，如果企业成本对象选择恰当，会达到合理的纳税效果，甚至达到合理、合法节税的目的。本文就企业所得税产生的税收影响举例说明如下。
一房地产企业在某县开发商住楼项目，该楼共6层，每层10000平方米。项目立项时，下面3层为商铺，上面3层为住宅。预计商铺平均销售单价6000元/平方米，住宅平均售价3000元/平方米。预计整幢楼建筑成本132000000元（其中利息6000000元，不可加计扣除的规费6000000元），商铺精装修成本30000000元。
情形一：第一年末，销售商铺24000平方米、住宅6000平方米，第一年末未销售房源在第二年末全部销售完毕。
情形二：第一年末，销售商铺6000平方米、住宅24000平方米，第一年末未销售房源在第二年末全部销售完毕。
假设每年期间费用均为500万元，销售款项在销售实现的时点收取，营业税金及附加为销售收入的5.6%，暂不考虑预缴土地增值税的企业所得税税前扣除及其他税收调整事项。
《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第二十五条规定，计税成本指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产，下同）过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某项成本对象的各项费用。第二十六条规定，成本对象指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。
计税成本对象的确定原则：定价差异原则。开发产品因其产品类型或功能不同等而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。
从上述规定可以看出，在成本对象的选择上，企业有两种方案可以选择，即以整幢建筑物作为成本对象的一般性做法和以商铺、住宅分别作为成本对象的做法，这两种方案会产生不同的企业所得税效果。
以整幢建筑物作为成本对象
第一年缴纳企业所得税计算过程如下：
①商铺收入总额：2400×6000＝144000000（元）；
②住宅收入总额：6000×3000＝18000000（元）；
③成本总额：（132000000＋30000000）÷60000×（24000＋6000）＝81000000（元）；
④销售税金及附加：（144000000＋18000000）×5.6%＝9072000（元）；
⑤期间费用：5000000元；
⑥应纳税所得额：66928000元（①＋②－③－④－⑤）；
⑦应缴纳企业所得税金额：16732000元。
第二年缴纳企业所得税计算过程如下：
①商铺收入总额：6000×6000＝36000000（元）；
②住宅收入总额：24000×3000＝72000000（元）；
③成本总额：（132000000＋30000000）÷60000×（6000＋24000）=81000000（元）；
④销售税金及附加：（36000000＋72000000）×5.6%＝6048000（元）；
⑤期间费用：5000000元；
⑥应纳税所得额：15952000元（①＋②－③－④－⑤）；
⑦应缴纳企业所得税金额：3988000元。
两年共计缴纳企业所得税：20720000元。
以商铺及住宅分别作为成本对象
第一年缴纳企业所得税计算过程如下：
①商铺收入总额：24000×6000＝144000000（元）；
②住宅收入总额：6000×3000＝18000000（元）；
③商铺成本总额：132000000÷60000×24000＋30000000÷30000×24000＝76800000（元）；
④住宅成本总额：132000000÷60000×6000＝13200000（元）；
⑤销售税金及附加：（144000000＋18000000）×5.6%＝9072000（元）；
⑥期间费用：5000000元；
⑦应纳税所得额：57928000元（①＋②－③－④－⑤－⑥）；
⑧应缴纳企业所得税金额：14482000元。
第二年缴纳企业所得税计算过程如下：
①商铺收入总额：6000×6000＝36000000（元）；
②住宅收入总额：24000×3000＝72000000（元）；
③商铺成本总额：132000000÷60000×6000＋30000000÷30000×6000＝19200000（元）；
④住宅成本总额：132000000÷60000×24000＝52800000（元）；
⑤销售税金及附加：（36000000＋72000000）×5.6%＝6048000（元）；
⑥期间费用：5000000元；
⑦应纳税所得额：24952000元（①＋②－③－④－⑤－⑥）；
⑧应缴纳企业所得税金额：6238000元。
两年共缴纳企业所得税：20720000元。
从以上计算过程中发现，两种方法产生的应缴企业所得税总金额相同，但是年度缴纳企业所得税金额不同，主要原因是备案方法不同，计税成本的归集以及销售成本的结转方面存在差异。在前期商铺销售较快的前提下，商铺和住宅分别备案，能达到延期纳税的目的。在情形二下，则会产生相反的纳税效果。因此，建议企业财税人员在做好销售及成本预测的基础上，合理备案成本对象。
