甲企业拥有某地块土地使用权，原取得地价款500万元，账面价值400万元，地上建有用于商业的建筑物，账面价值800万元，评估价值1200万元，成新度70%。甲企业拟将该地块以2000万元转让给乙企业，但对于土地上的房屋，甲企业希望连房带地一并转让给乙企业，后者则希望甲企业先拆除房屋，办理房产灭籍手续后再转让。

先转让后拆迁

甲企业先转让房屋，然后乙企业自行拆迁，对甲企业来说，转让的不仅仅是土地使用权，还有建筑物，应按照“销售不动产”计缴营业税、印花税等，转让旧房有关税金合计2000×5%×（1＋7%＋3%）＋2000×0.5‰＝111（万元）。甲企业连房带地一并转让，应按照转让旧房计缴土地增值税。财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额，计征土地增值税。由此，甲企业转让旧房扣除项目合计500＋1200×70%＋111＝1451（万元）；增值额为2000－1451＝549（万元）；增值率37.8%；应纳土地增值税税额为549×3 0%＝164.70（万元）。转让房产应缴纳企业所得税为（2000－400－8 00－111－164.70）×25%＝131.075（万元）。甲企业转让房产最终收益为2000－400－800－111－164.70－131. 075＝393.225（万元）。

先拆迁后转让

甲企业自行办理房屋权属灭籍手续后实施拆迁，土地简单平整后转让给乙公司。此时，由于土地上已不存在建筑物及附着物，甲企业应按“转让土地使用权”计缴营业税、印花税等，转让土地使用权有关税金合计2000×5%×（1＋7%＋3%）＋2000×0.5‰＝111（万元）。转让土地使用权也应缴纳土地增值税，可扣除项目合计500＋111＝611（万元）；增值额2000－611＝1389（万元）；增值率227%；应纳土地增值税税额为1389×60%－611×35%＝619.55（万元）。由于甲企业拆除房屋产生资产损失，经税务机关审批后可以扣除，则甲企业应纳企业所得税（2000－400－111－619.55－800）×25%＝17.3625（万元）。甲企业转让房产最终收益2000－400－800－111－619.55－17.36 25＝52.0875（万元）。

从两种方式可见，甲企业最终收益相差393.225－52.0875＝341. 1375（万元）。对于乙企业，无论先转让后拆迁，还是先拆迁后转让，支付成本均为2000万元，无论是按照购买土地使用权处理，还是购买不动产处理，都要按4%税率缴纳产权转移契税80万元，按照产权转移书据缴纳印花税1万元。所不同的是，按照先拆迁后转让方式，乙企业接手后无需办理产权灭籍手续，且不用承担房屋拆迁责任和风险，即可直接进行项目开发；而按照先转让后拆迁方式，乙企业接手房屋后还要办理产权灭籍手续和自行拆迁，方能最终使用该土地进行新的开发，同时，接受房屋拆迁造成的资产损失是计入营业外支出还是开发成本，也是乙企业应当考虑的问题。