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房产税
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产业园区建设,如何破解税务困局
发布时间: 2021-07-15   来源:智慧源地产财税 作者:沥呕君 
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位于GG市的某服装批发城,内有几万名从业人员,以女性居多。来自全国各地的服务贸易商络绎不绝,都到这个商城来大批量的采购服装。该服装城生意非常火爆,某次因意外失火,消防部门过来抢险,花费了一个月时间对大火造成的毁损部分进行修葺,事后据不完全统计,此次火灾造成商城损失高达几亿元。按照正常水平,该服装城每年流水约几十亿元。而这仅仅是冰山一角,据知情人士透露,该商城每年流水高达上千亿元。服装城位于G市老城区,其老板是一位女强人,与沥呕君的私交不错。失火事件过后没多久,老板娘计划将该服装城迁址至佛山。佛山政府自然欢迎这位纳税大户的到位,特批了几千亩地,计划打造一个产城融合项目:服装产业园。问题是,在佛山要找到几千亩的连片土地,难度不小。与此同时,东莞、中山等地政府也纷纷向这位女老板抛出了橄榄枝,希望其能将服装城落户在他们那里。但因考虑到佛山距离G市最近,这样有利于与原先的老商户进行业务承接,因此该老板娘最终还是选择了佛山作为落户地。

 

一次喝茶的当儿,老板娘就与沥呕君聊起了这个事。而沥呕君作为一个税务人,自然是建议其在搬迁之前,尽早地介入税务筹划,以免带来税收损失。

 

由于该服装城原先在建筑设计的时候,就采用的是“前店后厂”的模式。沥呕君也从侧面了解了一下商铺的租金价格,着实令人咋舌。一个仅十来平米的空间,每月租金高达22万元,你敢信?而这一个个犹如“鸽子笼”般大小的铺位,里面的从业人员,您可不要把他们当作个体户一样小瞧咯,那可全都是国内赫赫有名的品牌服装企业外派的工作代表。一旦这占地几千亩的服装产业园落成,这些入驻的服装品牌公司,可能每家都会在园区里买上一栋厂房,用于服装展示以及新品发布。大家都知道,在过去的几十年间,中国一直是在抄袭国外高端服装品牌的设计风格,但今时不同往日,中国的服装设计水平在历经多年沉淀与积累之后,已经慢慢比肩甚至超越国际水平了。顶级一流不敢说,但就中低端的服装设计领域,中国可堪称世界服装之都了。就在这样的一个服装城里,每天都有几千个服装新品在发布。

 

服装城建成以后,是要有偿提供给这些品牌服装企业使用的,要么租,要么卖。咱们先说说租赁下的税负情况。每平米22万元的租金收入,要交9%的增值税和12%的房产税,还有25%的企业所得税。差不多收入中的46%用来交税了,不可谓不重(考虑到所得税可以抵扣一些成本费用,综合考虑下来,最终税费也近32%左右)。

 

如果是销售呢,那税负就更重了。虽然房产税不用再交,但替换成了一个更为恐怖的税种:土地增值税。这三个税一交下来,利润的大部分已被稀释。

 

另一方面,老板娘单独建这么大面积的服装产业园,资金方面并不充裕。于是老板娘找到服装城里的一些有实力和影响力的老商户,说服他们与其共同成立一合资公司,进行产业园的联合开发与建设。既如此,沥呕君给到的建议是:不如我们玩一个私人订制,我是按你们的要求帮你建楼,而不是盖好楼以后再卖给你们。这样一来,性质就不一样了,税收也发生了根本性变化。

 

由于土地是逐个登记在各个服装品牌企业名下,老板娘所属公司在其中仅充当了一个代建服务商的角色。大楼盖好以后,交付给到品牌服装企业使用,后者支付代建费用给到老板娘。注意,我这里收的是代建费,并非售房款。如此一来,增值税不再按9%而是按6%征收,土地增值税免征(不涉及不动产转让),至于企业所得税,该怎么交,还怎么交。商业模式上,由原来的不动产开发转变为合作代建,节税效果少则几亿,高达几十亿。

 

对于服装品牌企业而言,他们同样省了一道税:契税。房产税方面,如果按租金来计征,就很沉重(虽然房产税应由产权所有者缴纳,但羊毛出在羊身上的道理,懂的都懂);现在因为是自有房产,则按照从价计征,如此一来,也能大幅降低房产税压力。

 

税务筹划的最高境界就是打破思维定势,站在更高的维度进行税务规划与设计,如此才能取得更大的筹划效果。

 
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