摘 要
国家税务总局公告2026年第3号明确了三项时间节点：
1、土地增值税预征的申报起止时间；
2、清算收入、销售面积归集的截止时间；
3、受理清算后再转让房地产的土地增值税申报时间。
同时，解决了困扰纳税人多年的三个争议问题：最后明确了尾盘销售扣除金额和免税的相关政策。
1、预征计税依据争议；
2、规划范围外支出扣除争议；
3、印花税和地方教育附加扣除争议。
2026年伊始，国家税务总局发布了《国家税务总局关于土地增值税若干征管口径的公告》(国家税务总局公告 2026 年第3号，以下简称3号公告）。土地增值税作为地方财政较为重要的收入来源，在以往的征管中，各省、市、自治区有较大的管理权限，不同地区对于不同问题的执行口径有较大差异。随着3号公告的发布，税收征管口径的逐步统一，纳税人跨区域经营的税收负担逐步下降，有利于全国统一大市场的建设。
3号公告共八条内容，涉及与征管相关的时间节点、计税依据、扣除范围以及尾盘销售的管理要求，在提供了政策依据的同时，也解决了一些纳税人和税务机关的争议问题。
公告内容解读
（一）时间节点的规定
1
对预征的土地增值税
申报开始日以取得首张预售许可证书（或现售备案证书）及取得预（销）售收入时间孰早确定；申报终止日以税务机关受理纳税人清算申报时的前一预征税款所属期终了之日为终止时间；按月或者按季进行申报。
2
对清算的土地增值税
确认销售收入、销售面积的截止时间为税务机关受理清算申报时的前一预征税款所属期终了之日。
对于成本归集的时间节点，3号公告并未给出明确规定，目前的管理仍留给了各地税务机关一定的自主权限。
3
清算后再转让过渡期的土地增值税
预征申报税款所属期终了之日后至出具清算审核结论期间转让房地产所取得的收入，在税务机关出具清算审核结论后的首个纳税申报期内统一申报。缴纳方式为按尾盘销售方式申报缴纳土地增值税。
（二）几项争议问题的解决
1
预缴计税依据争议的明确
在2016年营改增后，国家税务总局先后出台了《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）和《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）。但在实际征管当中围绕两个文件形成的争议问题一直未能得到统一，随着3号公告的发布，这一争议便迎刃而解。
2
规划范围外支出扣除争议的明确
在较早的房地产项目中，规划外的支出往往被看作与项目无关的支出，不能归集到清算项目的成本当中去，部分省市也出台过明确文件规范此类行为。随着房地产市场的逐步发展，在某些特定时期形成了土地价格封顶后，房地产开发企业需要在土地招拍挂过程中竞标规划外区域建设公共设施，此类公共设施在建设完毕之后，需无偿移交给政府。但土地增值税角度是否能扣除，各地的征管尺度并不一致，3号公告后，这一争议将得到完美的解决。同时需要注意，该成本需要作为契税的计税依据缴纳契税。
3
印花税和地方教育附加扣除争议的明确
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第九条规定：“细则（指的是《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》）中规定允许扣除的印花税，是指在转让房地产时缴纳的印花税。房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税。”
但在2016年，《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）发布，印花税核算科目由管理费用调整至税金及附加。2016年以前，因转让房地产缴纳的印花税在清算时统一在管理费用下按不超过一定比例扣除并无争议；2016年以后，会计准则和税收规定存在差异，实务中个别省份已经出台政策允许扣除。
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定了教育费附加可以作为“与转让房地产有关的税金”扣除；地方教育附加过去由于通常理解，不属于“税”，也没有可以扣除的特殊规定，因此也常常在清算土地增值税时，扣除方式也不能作为“与转让房地产有关的税金”进行扣除。
此次3号公告的发布，将印花税和地方教育附加也明确纳入了“与转让房地产有关的税金”扣除范围。
（三）尾盘销售扣除金额和免税政策的明确
各类型房地产单位建筑面积扣除项目金额＝税务机关审核确定相应类型房地产的扣除项目金额合计÷相应类型房地产的可售建筑面积。这与《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定的按清算时单位建筑面积成本费用计算方式也发生了本质上的变化。
普通标准住宅当期增值额未超过扣除项目金额20%的，可申报享受土地增值税有关免税政策。
后续展望
3号公告的发布在统一全国土地增值税管理层面具有重大意义，诸多困扰税务机关和纳税人多年的政策争议，随着公告的发布成为了历史，这标志着我国高质量税收管理又迈上了一个新的台阶。
同时我们也应注意到，在房地产行业税收管理过程中，仍存在各个税种不协调的情况，比如对于规划范围外的支出，在土地增值税、契税、增值税等几个税种之间缺少衔接文件。相信在不久的将来，这类争议事项随着我国税收管理规范程度的加强，将会得到逐一的解决。
免责声明：本文是为提供一般信息的用途所撰写，并非旨在成为可依赖的会计、审计、税务、法律或其他专业意见，更不可用于任何商业用途。阅读者应区分具体情形，合理运用执业判断进行分析。本所及相关编写人员不对依据本资料采取或不采取行动的任何损失承担责任。
如欲转载本文，务必原文转载，不得修改，且标注转载来源为：天职国际官方微信公众号。如需修改内容，需要获得天职国际的书面确认。
