为了进一步解决开发项目预计计税毛利率核定不准确、项目完工后不及时清算应纳税款等问题和公平税负、规范房地产开发企业预缴所得税管理威海市经区国税局于2010年5月引入税务中介参与对部分房地产企业进行专项检查。在协助税务机关检查过程中注册税务师发现部分房地产开发企业在所得税涉税方面还存在如下问题：

      （－）销售未完工开发产品时，签订《房屋预售销售合同》取得的预售房收入，长期挂“预收账款”，并以工程未完工、未向买主交房为由，不及时结转收入缴纳企业所得税。如某房地产开发有限公司2009年8月从相关部门取得《商品房预售许可证》。2009年9月开始预售商品房，2009年度企业所得税申报为零。在检查中发现，该公司2009年4季度取

得预售房款65，560，721，00元计入“填他应付款一要约金”。经询问该公司法人。该公司法人解释说；该款项是根据《预售房屋销售合同》收取的30％的预售款因房屋处于建设中。未向房主交房，收入还不确定，不应缴纳企业所得税。

    《企业所得税法》规定，房地产企业所得税征收，实行年中预缴，年终汇算清缴的方式。即每年汇算一次，不论开发产品是否完工。每年均按开发产品销售收入《或完工前销售收入）减扣除项目后的应纳税所得额缴纳企业所得税，又根据《关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发［2009］第31号）第六条第（二）款规定：”于取分期收款方式销售开发产品的。应按销售合同或协议约定的价款和付款日期确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。”该公司未按税法的规定预缴企业所得

税，造成少缴企业所得税 65560721.00×15％×25％=2458527.04元。

    （二）将应税收入计入“其他应付款”或“短期借款”逃避缴纳企业所得税。常见的手段主要有以下几种，一是在售房过程中收取的应征收营业税的配套设施等价外费用客户放弃的购房定金不计收入。而是计入“其他应付款”科目逃避缴纳企业所得税。二是将银行按揭房款计入“短期借款”科目。不计入“预收账款”或者“主营业务收入”科目以达到不缴或少缴企业所得税的目的。如在检查某房地产公司的账务时发现该公司2009年5月向某银行办理”短期借款’”150万元，付给建设施工单位作为预付工程款“短期借款”凭证下无银行借款合同等相关手续经检查《房屋销售合同》、收款收据与银行转款记录发现该企业将银行按揭贷款作为“短期借款”使用本计收入。根据国税发［2009］第31号文”第五条规定”开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款。包括现金、现金等价物及其他经济利益，企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的。应按规定全部确认为销售收入…”以及第六条第（三）款“采取银行按揭方式销售开发产品的应按销售台同或协议约定的价款确定收入额。其首付款应于实际收到日确认收入的实现。余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。”该公司的行为造成少缴企业所得税 1500 000 00 X15％ X 25％=5625000元。

      （三）收入不入账，帐外经营，逃避企业所得税。常见的情况有一是以商品房抵顶支付施工单位工程款以房抵债以完工房地产抵付借款、银行贷款不及时转收入或者提供虚假或不完整的销售面积，少计收入逃避缴纳企业所得税。二是使用现金收据收取的售房款不计收入账资金体外循环，使用资金时假借向他人借款的名义转入账内。房地产开发经营企业在开发项目预收阶段一般不会到税务部门领取正式销售发票收取的购房款一般都是通过开具现金收据的方式向客户收取款项由于现金收据属于自制原始凭证，税务部门很难控管给征管工作带来一定的难度一些房地产开发经营企业就利用收款收据任意调节资金以达到缓缴企业所得税或者资金帐外循环逃避缴纳企业所得税的目的。三是价外收取的配套设施费、售后服务收入，代有关部门和企业收取的各种基金、费用和附加等已纳入开发产品价内未按规定开具发票而收取的款项帐外循环不记其他业务收入缴纳企业所得税。

    （四）虚列成本费用少缴企业所得税。房地产开发经营企业的成本主要有土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费．基础设施建设费、公共配套设施费、开发间接费组成其中土地征用费及拆迁补偿费和前期工程费的费用相对比较固定企业难以造假。建筑成本则由人工成本和材料成本组成不确定因素大，一些房地产开发经营企业受利益的驱动，虚列建筑安装工程费。常见的手法有一是通过虚开建筑业发票加大开发成本虽然发票是真的，但工程价款是假的；一些企业为了达到少缴企业所得税的目的。甚至利用假发票虚列成本费用。二是一些房地产开发经营企业利用企业职工流动性大，人员难以确定的

因素任意加大人工成本，虚列工资薪金支出。偷逃企业所得税。另外，一些房地产开发经营

企业将开发产品转为自用的或将一楼商铺转作出租用房时不单独核算自用产品的成本费用，开发产品完工后不转作“固定资产”处理而是其成本费用直接在当期扣除。如在核对确认某房地产企业销售面积时，发现该企业的房屋销售面积与《建筑施工合同》的建筑面积不符经施工现场调查发现，该企业将部分建筑用于今后小区的管理用房，该企业本单独核算这部分自用房的成本费用。

    （五）利用关联关系转移利润。一是成立仍属于自己的房地产销售公司，转移利润少缴税。二是关联企业之间开具施工发票、预收预付款只记借款费用。不记应收利息收入等。

    为此，笔者提出关于加强对房地产开发企业所得税征管措施方面的建议以期税务机关与中介机构加强沟通配合

    （－）注重职能部门间的信息共享。国土．城建、规划、房管．地税等部门建立房产开发信息交流制度，及时相互传递房地产企业的开发信息、汗发进展．纳税情况等信息。合力加大对房地产企业的动态有效管理力度。

    （二）关注房地产开发的重点环节。从立项开始，重点关注．立项报批环节、项目批准环节、分期建设环节、竣工验收环节、开盘销售环节和清盘环节。准确掌握房地产企业每个环节发生的时点针对每个环节适时采取管理措施。

    （三）建立房地产企业管理软件。强化房地产企业信息化管理程度，建立房地产企业管理软件。全面反映企业开发项目的投资总额、开发面积、开发时间、开工时间，预计竣工时间、施工单位等基本情况。根据规划部门批准的总平面图制作开发产品备案台账，逐户记载每一套开发产品的建、销、存情况，要求企业在预售开始后，必须在申报时向税务部门报送相关资料，以房源促控管。

    （四）严格政策界限，强化成本管理。总的原则是严格按照税法要求。成本费用的列支必须真实、合法。支出凭证的合法性是首要前提。更要注重审查支出的真实性。防止虚开、代开等人为加大成本费用的现象发生。抓住几个关键，一是强化建筑工程支出真实性的审核。重点审核土建成本、配套工程成本。参照本地区工程造价指导价，查看企业建筑安装工程合同，衡量成明超支原因。二是强化工程超预算企业成本费用的审核。查证为何超预算时，要求房地产企业必须提供双方签订的变更合同，说明变更的理由，判断超预算是否在合理的范围以内，如没有变更合同，直接提供竣工验收报告的，税务部门有权根据行业标准直接核定共计税成本。三是按照收入成本配比的原则准确结转成本。要求企业在按工期分段确认成本

的基础上。再按不同开发产品平均销售价格比分配计算不同类型开发产品的计税成本。

      （五）强化日常评估和税务稽查。税务管理人员利用纳税评估软件。加强对房地产企

业税收贡献率、所得税税负率、销售收入变动率、成本利润率等主要指标的监控，季度申报特别是汇算清缴期发现有异常情况，及时加大评估和稽查力度，存在偷税情节的依法严肃处理，问题特别严重、案件重大的移送司法部门追究相关法律责任。