【问题】

房地产企业售房是通过签订工程款抵债协议销售的，商品房买卖合同还没签订也没交钥匙，只是抵房单位把扣除工程款的差额房款打给了我们。这种情形达到增值税收入确认条件了吗？

【答案】

《河北省国家税务局  关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之二）》

九、关于房地产开发企业销售自行开发的不动产纳税义务发生时间问题《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条规定，增值税纳税义务发生时间为：“纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。”

可见，纳税人发生应税行为是纳税义务发生的前提。房地产公司销售不动产，以房地产公司将不动产交付给买受人的当天作为应税行为发生的时间。

交付时间，以《商品房买卖合同》上约定的交房时间为准；若实际交房时间早于合同约定时间的，以实际交付时间为准。

《北京房地产业营改增税收指引 4月1日》纳税义务发生时间

一、纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天。

先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期。

未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。

二、纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

财税「2016」36号：附件1第四十五条 增值税纳税义务、扣缴义务发生时间为：

（一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；

先开具发票的，为开具发票的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期。

未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

根据以上文件，房地产企业 商品房买卖合同还没签订也没交钥匙的情况下，没有发生增值税应税行为，收到的款项确认为预收款。