房地产企业在吸引战略投资者时，往往出现以下合作现象：房地产企业出土地，非房地产企业出资金合作建设房屋或开发产品，两者在合作协议中一般约定利益分配条款。一般而言，这种合作协议中会有三种利益分配条款：  

一是出资金一方的非房地产公司不承担风险，但获得固定收益；

 二是出资金一方的非房地产公司不承担风险，但获得一定建筑面积的开发产品的所有权；

三是出资金一方的非房地产公司不承担风险，但获得一定建筑面积开发产品一定期限的使用权。

针对这些不同的利益分配条款，房地产企业必须依据国家相关法律进行账务和税务处理，否则存在一定的税收风险。下面以某房地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同利益分配条款约定的财税法处理为例进行分析。

一、案情介绍

 2019年7月,房地产企业甲投入20000平方土地，非房地产企业乙投入货币资金6000万元，由房地产公司甲企业立项，非房地产企业乙不承担任何风险，合作建房。假设双方面临三种约定：一是房屋建成，甲企业销售后，乙企业得到8000万元的收益。二是房屋建成后，乙企业分得40套房屋，假设乙分得的40套房屋所分配的土地成本为2000万元，乙企业将其全部销售，甲企业将房屋留为自用。三是房屋建成后，乙企业获得其中40套房屋10年的免费使用权。甲房地产企业采用一般计税方法计算增值税，请分析房地产企业甲应如何进行账务和税务处理？

二、第一种约定：“房屋建成，甲企业销售后，乙企业得到8000万元收益”的财税法风险管控。

1、法务风险管控：按照借款合同处理

根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第二十六条规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。”基于此规定，本合同的第一种合同约定的法务处理是：乙公司借款给甲企业，甲企业销售后，乙企业得到8000万元收益是乙企业获得的本金和借款利息。

2、甲企业的财务风险管控

基于第一种合同约定的法务处理，房地产企业甲的账务处理如下：

获得乙企业的资金时

借：银行存款6000万元

    贷：其他应付款6000万元

房屋建成，甲企业销售后，甲企业支付乙企业2000万元收益时

借：其他应付款6000万元

      开发成本——间接开发费用——利息费用2000万元

      贷：银行存款  8000万元

3、甲企业的税务风险管控

根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）第二十六条的规定，出地方甲如将房屋留为自用，则不需缴纳增值税、土地增值税和企业所得税，只有将新建房屋对外销售时，才以销售房屋的全部收入为销售额按“销售不动产”税目征收增值税、土地增值税和企业所得税。对出资方乙来说，应认定其拆借资金给出地方甲使用，根据财税[2016]36号文件的规定，一般纳税人发生贷款服务的增值税税率为6%

根据《销售服务、无形资产、不动产注释》的规定，贷款，是指将资金贷与他人使用而取得利息收入的业务活动。以货币资金投资收取的固定利润或者保底利润，按照贷款服务缴纳增值税。因此，对出资方应以收取的货币金额按“贷款服务”税目征收增值税，即乙企业应纳贷款服务增值税=2000÷(1+6%)×6%=113.2万元。特别要注意的是：这1886.8万元[2000÷(1+6%)]利息费用，超过银行同期贷款利率部分的利息不可以在房地产企业甲的企业所得税前扣除。另外，房地产企业在计算土地增值税时，不可以直接扣除财务费用1886.8万元[2000÷(1+6%)]万元，只能将财务费用、管理费用和营销费用一起按照土地取得成本和开放成本总和的10%进行扣除。