转让旧房税收——增值税详解（二）－转让旧房税收—

在上一篇文章《疫情下！转让旧房税收—增值税详解（一）》，本人向大家分析转让房地产（不含房地产开发企业销售新建商品房）涉及的增值税政策，因为涉及营改增政策及纳税人分为一般纳税人、小规模纳税人及个人转让住房、还有北京市、上海市、广州市、深圳市与全国其他地方实行不同的增值税政策，政策较复杂，希望大家好好学习理解。接下来，本人将与大家共同分享转让旧房的土地增值税政策。

什么是旧房

《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题的通知》（财税字〔1995〕48号）第七条关于新房与旧房的界定问题明确规定“新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅（局）和地方税务局具体规定”。该条对于新房与旧房给出一个笼统的概念，在实际工作中缺乏指导意义。各地税务机关也根据该政策制定了不同的规定，如《河北省地方税务局、河北省财政厅、河北省国家税务局转发财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》冀地税发[1995]71号规定，建成后未使用的房产为新房。凡已经使用的房产，不论其使用时间和磨损程度如何，一律为旧房。

纳税在转让旧房时，不能照搬财税字〔1995〕48号的规定，要按照转让房地产所在地的税收政策区分新房与旧房。

转让收入的认定

纳税人转让房地产所取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。但对纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收。

1.转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的，由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

2.隐瞒、虚报房地产成交价格，应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估，税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

扣除项目金额的认定

转让旧房土地增值税的扣除项目的确定，应区分以下三种情况：

（一）能提供旧房及建筑物评估价格

旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋和建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

依据财税[1995]48号第十条规定：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金，作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

财税[1995]48号第十一条规定对于个人购入房地产再转让的，其在购入时已缴纳的契税，在旧房及建筑物的评估价中已包括了此项因素，在计征土地增值税时，不另作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除。

财税[1995]48号第十二条规定纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估，其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。对《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用，不允许在计算土地增值税时予以扣除。

（二）不能取得评估价格，但能提供购房发票

根据财税字[2006]21号文件的第二条规定，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，按以下规定扣除：

按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时的“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。

对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。

因此，不能取得评估价格，但能提供购房发票的旧房转让，土地增值税扣除项目的金额=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产转让有关税金(包括转让旧房时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加)+与房地产转让有关费用。

（三）既没有评估价格，又不能提供购房发票

转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。

应纳税额的计算

一般情况下，纳税人转让旧房确认收入减除可扣除项目金额后余额为增值额，然后根据增值额占可扣除项目金额的比率实行四级超率累进税率计算应纳土地增值税，计算公式如下：

1、增值额未超过扣除项目金额50％土地增值税税额＝增值额×30％

2、增值额超过扣除项目金额50％，未超过100％的土地增值税税额＝增值额×40％－扣除项目金额×5％

3、增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％土地增值税税额＝增值额×50％－扣除项目金额×15％

4、增值额超过扣除项目金额200％土地增值税税额＝增值额×60％－扣除项目金额×35％

如纳税人即不能提供评估价格、又不能提供购房发票，税务机关不按上述方法计算征收，实行核定征收，即按转让收入一定的比例征收，据了解，目前全国大部分税务部门核算征收的比率不低于5%。

销售旧房减免税的规定

《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》（财税[2008]137号）第三条规定，对于个人销售住房暂免征收土地增值税。

相关增值税政策来说，只要熟悉了土地增值税基本规定，纳税人转让旧房的土地增值税政策较简单、容易理解，希望通过本文的分析，各位财税人员能熟悉掌握旧房转让的土地增值税政策。

本文未来将继续分析转让旧房过程中涉及的其他税费政策，期待您的后续观注。