近期，财政部发布了《关于印发<新冠肺炎疫情相关租金减让会计处理规定>的通知》（财会〔2020〕10号），允许承租人和出租人对与新冠肺炎疫情相关的租金减让采用简化会计处理。本文结合案例，通过新旧租赁准则，进行探讨。

一、新租赁准则简要概览

　　1.取消“两租”分类。

　　《企业会计准则第21号——租赁》（财会〔2018〕35号，以下简称新租赁准则）对承租人不再区分经营租赁和融资租赁，而是统一确认为一项“使用权资产”和“租赁负债”，并对使用权资产依据固定资产准则计提折旧，通过实际利率法摊销确认利息费用。如此，新租赁准则虽增加了会计处理的复杂性，但提高了会计信息的可靠性。

　　2. 豁免入表。

　　新租赁准则规定，低价值资产租赁和短期租赁可以选择不确认租赁负债和使用权资产计入资产负债表。前者指的是单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁；后者主要指的是租赁期不超过12个月的租赁。目前国际租赁标准认为一般 5000 美元以下为低价值租赁，但我国新租赁准则对此没有明确。

　　3.增大涉税处理难度。

　　新租赁准则中，承租人租赁负债采用实际利率法进行摊销，租赁期内的财务费用总额前高后低，影响应纳税所得额，需要进行递延所得税的会计处理。而企业所得税法规定：“以经营租赁方式从出租房取得固定资产，其符合独立纳税人交易原则的租金可根据受益时间，均匀扣除”，由此产生的产生时间性差异，汇算清缴需进行调整。

二、租金减让新规的简化处理

　　1.简化处理的三个前提。

　　疫情期租金减让的简化会计处理，有三个前提：减让后的租赁对价较减让前减少或基本不变；减让仅针对2021 年6 月30 日前的应付租赁付款额；租赁的其他条款和条件无重大变化。财会〔2020〕10号文件规定，同时满足以上条件的，企业可以按照《企业会计准则第21号——租赁》进行会计处理，也可以选择采用文件规定的简化方法。

　　2. 2006版旧租赁准则的简化处理。

　　财会〔2020〕10号文件对承租人和出租人分两类租赁情形（租金减免、延期支付）进行了详细规定。对于经营租赁，双方简化处理如下表：

　　即同一项经济业务，合同双方应采用同样的会计政策，一方冲成本则另一方冲收入，尽量保持会计的一致性原则。

　　对于融资租赁，减让租金前后租赁双方对实际利率等一系列指标保持不变，省去了繁琐的核算调整。

　　案例1   山川租赁风月公司房屋办公，租期2019年7月1日至2022年6月30日，属于经营租赁。2020年4月6日支付了2020年1季度房租8.4万元，开具了5%征收率的专票。因疫情，风月对山川2020年1至6月租金减半，多支付的租金后期租金中扣减。山川公司会计处理如下：（单位：万元，下同）

　　（1）1月~3月租金简化处理：

　　借：管理费用  8.4

　　  贷：应付账款  8.4

　　（2）4月6日支付租金：

　　借：应交税费——应交增值税（进项税额）0.4

　　       管理费用　-0.4

　　　　应付账款　8.4

　　　贷：银行存款　8.4

　　（３）若4月30日减免租金协议生效，则冲减一季度租金：

　　借：管理费用　-4

　　　贷：应付账款　-4

　　（４）第二季度应支付租金：

　　借：管理费用　4

　　　贷：应付账款　4

　　注：一季度减免租金在二季度抵减后，二季度不用再支付租金。

　　3. 2018版新准则的简化处理。

　　新旧租赁准则对于出租人的两类租赁的简化处理，基本一致。对于承租人，财会〔2020〕10号文件规定，新租赁准则会计处理简化如下表：

　　案例2　山川公司2019年12月底与风月公司签定租赁合同，租赁风月公司房屋办公，起止日期为2019年12月31日至2024年12月31日），每年6月30日支付上半年租金25万元（不含税），合计金额250万元（不含税）（老项目简易计税，征收率5%）。房屋租赁合同规定的年利率为６％。山川公司的会计处理如下：

　　租赁资产的初始计量金额＝50×4.2124＝210.62（万元）。（4.2124是利率为6%，５年期的年金现值系数）

　　借：使用权资产　210.62

　　　　租赁负债——未确认融资费用　39.38

　　　贷：租赁负债——租赁付款额　250

　　（１）2020年6月30日计算半年利息：

　　借：财务费用　6.32（210.62×6%×1÷2）

　　　贷：租赁负债——未确认融资费用　6.32

　　（２）2020年6月30日计提半年折旧费：

　　借：管理费用　21.062

　　　贷：使用权资产累计折旧　21.062（210.62÷5÷2）

　　（３）2020年6月30日支付租金：

　　借：租赁负债——租赁付款额　25

　　　　应交税费——应交增值税（进项税额）1.25

　　　贷：银行存款　26.25

　　假如2020年4月1日双方达成延期支付租金的协议，则在达成协议时，不需要单独新做会计处理，在以后实际支付时冲减前期确认的租赁负债。