答：对于房地产开发企业，利息支出在企业所得税与土地增值税的处理上有差异。

利息支出的企业所得税处理

【品税阁解析】对企业所得税，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发【2009】31号）第二十一条规定，企业的利息支出按以下规定进行处理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。

在“其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。”这句话前面，还有这样一句话：按企业会计准则的规定进行归集和分配。

那么，会计准则是怎样规定的呢？

新《企业会计准则第17号—借款费用》第四条规定，企业发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，应当予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，应当在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

第五条规定，借款费用同时满足下列条件的，才能开始资本化：

（一）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

（二）借款费用已经发生；

（三）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

《企业会计准则第17号—借款费用》应用指南规定，根据本准则规定，企业借款购建或者生产的存货中，符合借款费用资本化条件的，应当将符合资本化条件的借款费用予以资本化。

符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。其中"相当长时间"，是指为资产的购建或者生产所必需的时间，通常为1年以上（含1年）。

另外，根据《国家税务总局关于印发《企业所得税税前扣除办法》的通知》（国税发【2000】084号，已废止）第三十五条规定，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工前发生的，应计入有关房地产的开发成本。

综上，品税阁认为：在企业所得税上，不能简单的将房地产开发企业发生的利息费用都费用化，也不能全部作为资本化，应当区分时间节点。房地产开发企业资本化开始的时间为：房地产企业取得开发项目进行立项后，所发生的项目借款产生的利息费用开始资本化。资本化结束的时间为：开发项目完工，达到预定可使用或者可销售状态。费用化的时间是开发项目完工后发生借款所产生的利息费用。

利息支出的土地增值税处理

【品税阁解析】对土地增值税而言，在计算时首先要将开发成本中的利息部分全部调整出来，与开发费用中的利息费用合并，然后按有关规定进行扣除。从这个角度来说，企业所得税的开发成本大于土地增值税的开发成本。具体分析如下：

1995年财政部颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：

（一）取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

（二）开发土地和新建房及配套设施（以下简称房地产开发）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房地产开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等 。

（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。 财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条就房地产开发费用的扣除问题明确如下：（四）土地增值税清算时，已经计入房地产开发成本的利息支出，应调整至财务费用中计算扣除。

通过上述两个政策文件可以看出，在土地增值税的处理上，房地产开发企业为开发房地产而发生的借款利息支出不管是完工前的还是完工后的，全部计入开发费用中的财务费用中，而不能计入开发成本中。

综上，虽然现行企业所得税政策规定房地产开发企业为开发房地产而借入资金所发生的借款利息，在房地产完工之前发生的应计入开发成本，但土地增值税政策不同，土地增值税暂行条例规定的扣除项目“财务费用”中的利息支出，包括开发产品完工前后借款的所有利息支出，完工前的利息支出是不计入产品开发成本中的。

从这个角度来看，企业所得税和土地增值税的开发成本范围不同。因此，房地产开发企业在计算土地增值税扣除项目时，应依据土地增值税法规定进行调整，即先将产品开发成本中的利息支出从开发成本中调减出来，计入财务费用，再按规定计算扣除数额。