基本征税范围

不属于征税范围

1. 转让国有土地使用权，包括出售、交换和赠与；

2. 地上的建筑物与其附着物连同国有土地使用权一并转让；

3. 存量房地产的买卖

1.不包括国有土地使用权出让所取得的行为；（一种国家行为，不交税）

2.不包括为转让土地使用权、房产产权的行为，如房地产的出租

以房地产投资入股（其他情形）

单位（非房地产开发企业）、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税

级数

增值税与扣除项目金额的比率

税率（%)

速算扣除系数（%）

1

不超过50%的部分

30

0

2

50%~100%

40

5

3

100%~200%

50

15

4

超过200%部分

60

35

转让项目的性质

扣除项目

备注

（一）对于新建房地产转让

1. 取得土地使用权所支付的金额

房地产企业（扣5项）

非房地产企业（扣4项）

两者差别：加计扣除20%

2. 房地产开发成本

3. 房地产开发费用

4. 与转让房地产有关的税金

5. 财政部规定的其他扣除项目（非房地产企业没有第5项）

（二）对于存量房地产转让

1. 房屋及建筑物的评估价格

房屋（扣3项）

土地（扣2项）

差别：房屋评估价格（作房屋评估成本）

评估价格=重置成本价*成新度折扣率

2. 取得土地使用权所支付的地价款和按照国家统一规定缴纳的有关费用

3. 转让环节缴纳的税金

1. 确定收入总额

2. 确定扣除项目-重点，新5旧3

3. 计算增值额

4. 计算增值率=增值额/扣除项目金额

5. 按照增值率确定适用税率和速算扣除系数

   建造普通标准住宅出售，其增值额未超过扣除项目之和20%的，免税

6. 计算应纳税额

   应纳税额=增值额*适用税率-扣除项目金额*速算扣除系数

项目

备注

土增税的清算单位

1. 取得预售收入时，按照预征率预缴土地增值税；达到清算条件进行清算；

2. 以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算；

3. 开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。

（普通与非普通涉及到税收优惠问题）

土增税清算的条件

应（必须的意思）进行清算

可要求纳税人进行清算

（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

（3）直接转让土地使用权的

（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的——应在办理注销登记前进行土增税清算

（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况

土增税项目的审核鉴证

对审核鉴证情况出具鉴证报告

建造普通标准住宅

增值额未超过扣除项目金额20%的，免征

因国家建设的需要而被政府征用、收回的房地产

免征

因城市规划、国家建设需要而搬迁由纳税人自行转让原房地产的

免征

企事业单位、社会团体以及其他组织转让旧房作为公租房房源

增值额未超过扣除项目20%，免征

改制重组过程中涉及的土地增值税政策

《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税【2015】5号）

完善土增税的预征办法

除保障性住房外，东部地区预征率不得低于2%，中部和东北地区省份不得低于1.5%，西部地区不得低于1%

纳税地点

法人纳税人：房地产所在地

自然人纳税人：住所地、办理过户手续所在地

纳税申报

纳税人应在转让房地产合同签订后7日内（个人）

项目

会计处理

核算预收款

借：银行存款

贷：预收账款（房款）

房地产企业收到预收款项时，不能确认收入，只是往来款项

预提土增税

借：税金及附加

    贷：其他应付款——预提土地增值税

下月初申报并缴纳土增税

借：应交税费——应交土地增值税

    贷：银行存款

结转预收款                   （确认收入）

借：预收账款

贷：主营业务收入

（当收入达到确认条件的时候，及时确认收入）

收入确认后，确认土增          （亦可汇缴时结转）

借：其他应付款——预提土地增值税

    贷：应交税费——应交土地增值税

项目

内容

1. 土地增值税扣除项目的内容

（1）取得土地使用权所支付的金额；

（2）房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用

（3）房地产开发费用

（4）与转让房地产有关的税金（只是税金里面的一部分）

（5）国家规定的其他扣除项目（加计扣除项目）

2. 扣除项目一般要求

（1）合法有效凭证；

（2）附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不实，可核定；

（3）公用配套设施的一般性处理原则：建成后产权属于全体业主，成本、费用可扣除；无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的，成本、费用可扣除；有偿转让的，计算收入，准予扣除成本、费用；

（4）精装修费用可计入开发成本；

（5）预提费用，除另有规定，不得扣除（没有发生，土增不允许预提）；

（6）多个项目共同的成本费用，按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法；

（7）扣留建筑安装施工的质量保证金（建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票，扣留的质保金不得计算扣除）；

（8）逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除（类似一种罚款）；

（9）为取得土地使用权所支付的契税，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除；

项目

内容

1. 补提

如果总税款大于计提和预提数，则对于其差额

借：税金及附加

贷：其他应付款——预提土地增值税

同时

借：其他应付款——预提土地增值税

    贷：应交税费——应交土地增值税

2. 冲销

如果总税款小于计提和预提数，则对于其差额按上述补提分录，负数

3. 实际补交税款时

借：应交税费——应交土地增值税

    贷：银行存款

4. 可申请退税

国家税务总局公告2016年第81号文

……土地增值税清算当年汇算清缴出现亏损，且没有后续开发项目的，可申请退税。

土地增值税

增值税

纳税义务人扣缴义务人

无一般纳税人和小规模纳税人之分；

无法定的扣缴义务人

根据会计核算、税务资料、经营规模将纳税义务人分为一般纳税人和小规模纳税人；有法定扣缴义务人

征税范围

转让房地产并取得收入的单位和个人

销售货物或提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人

税率

土增税按照增值额与扣除项目金额的比例大小，实行30%、40%、50%、60%的4级累进税率

营改增后房地产企业一般纳税人执行一般计税法的，增值税税率10%（2018年5月1日前是11%）；

一般纳税人执行简易计税法和小规模纳税人房地产企业的征收率5%

计税方法

先计算增值额；

再计算增值额占扣除金额的比例，即增值率；

再依据增值率比照适用税率计算应纳税额；

应纳税额=当期销项税额-当期进项税额-进项转出-留底税额

小规模：应纳税额=销售额*征收率

征收管理机关

纳税地点不同

纳税期限

征税方式

免税项目