接上期话题，沥呕君今天和各位继续聊一聊有关企业税务稽查的风险及应对策略。通过前面几期的文章想必我们已经了解，企业的涉税风险表征突显在各个方面，如收入，如成本费用，再比如会计报表等。在会计报表中，企业税收风险往往通过三种形式加以呈现：
1、账务处理比较混乱，现金、银行存款、存货，账实不符的现象较为明显；
2、成本费用和收入严重不匹配；
3、公司账面上存在大额的应收或应付款项；
4、各项财务指标如过山车一般，忽高忽低，或者漏洞百出。
除了以上这几种较为常见的税收风险表征之外，在实务中，企业还存在其他的一些税务稽查风险，比如关联方之间大量的资金往来，不计利息，不纳税。公司注销或者吊销也不进行税务清算，或者即使清算，也是走走过场，流于形式。
如下，沥呕君藉以一个具体的税务稽查案例来对上文所提到的各项内容进行一个总结和分析，希望能对各位业界人士有所帮助和启迪。
前段时间，沥呕君应邀前往某地产客户那里，为其提供了一项税务健康体检服务。接下来，沥呕君将结合这份我们事后为该客户出具的《税务健康体检报告》中的各项关键性指标，来为大家详细聊聊企业在应对税务稽查时都有哪些风险点以及解决应对的具体措施。各位看官老爷阅后权且当作一份小提醒、小提示，无需对号入座。
我项目小组在提供税务健康体检服务的过程中，发现该地产客户存在如下这些问题：
01
土地权属不明带来的困扰
该企业A是以集团名义先与当地政府签订了一份土地出让合同，又以集团名义缴纳了相应的土地出让金，后又注册了一家全资子公司B，并由B公司作为项目公司，进行开发建设。于是，A集团便让政府部门将土地出让金的发票开具给了B公司，对应的国有土地使用权证也办理在B公司名下。这里产生了第一个问题：将来税务局会质疑，这块土地到底属于谁的？A集团还是B公司？税务局有这样的疑惑是可以理解的，因为毕竟土地出让合同是政府与A集团签署的，对应的土地出让金也是由A集团缴纳的。如果税局认为此地块不属B公司所有，那么土地出让金的金额，能否允许B公司在未来的增值税、土增税和企业所得税前扣除呢？如果税局认定此地块归于B公司所有，这些B公司倒是无虞了，可是A集团却成了“背锅侠”了！请问你A集团是以何种方式将土地交给了B公司呢，是否属于资产买卖行为呢？如若税局认定这就是资产买卖行为，那么请问你A集团缴纳了对应的增值税、土增税和企业所得税了吗？偷漏税嫌疑坐实不说，搞不好，还得搭上罚款和滞纳金？
02
“售后返租”埋下的祸根
B公司的商铺销售采取售后返租的形式，即先销售商铺给小业主，未来3年内，每年按8%的固定租金回报返给小业主（毋论租金收益高低）。售后返租在商业性房地产中较为普遍，除了前述的这一种操作模式之外，在实务中还存在另一种形式：即买卖双方按照合同总价的76%来签订商铺买卖合同，售后3年内，商铺无偿提供给开发商进行运营招租，每年租金收益无论高低，均与小业主无关，全归开发商一方所有。在这种形式之下，由于开发商仅按总价的76%来收款的，故而也会按照这个金额去开具发票并交税。如果是这后一种操作模式（直接按抵减24%后的金额销售商铺），那么小业主和开发商双方各自都会有纳税风险。作为开发商，你明面上虽说只收了76%售房款，但是后3年的租金收益（合同总金额24%的部分），其实是要视同销售不动产同样缴纳增值税、土增税和企业所得税的；对于小业主来说，你收取的这3年租金收益（相当于合同总价24%的部分），同样需要依法缴纳增值税、房产税和个人所得税。房地产企业关于“售后返租”的宣传广告打得是铺天盖地，街头巷尾，人人知晓，税务局自然也不例外。因此，类似这种因“售后返租”而带来的偷逃税款的行为，沥呕君认为，还是不要少做为妙。
03
天价拆迁补偿背后的故事
在为这家公司提供咨询服务的过程中，我们还了解到一项关于拆迁补偿的涉税问题。该企业与100多个被拆迁户签订了拆迁补偿协议，其中有90%以上被拆迁人选择的是房屋补偿，拆赔比例按1:1.3。但是我项目小组在客户调研中发现，这其中有3个“超级钉子户”的拆赔比例居然是1:5！更为离谱的是，光实物补偿这还不算，还得有现金补偿，补偿金额高达30亿！按单位平米计，也就是每平米赔偿金额高达8万元！我项目小组成员觉得十分不解，这是什么样的钉子户呢？后经该企业相关知情人士透露后方且得知，这3个“超级钉子户”其中最大的一户，却原来正是该房地产公司自己安排的“马甲”！上演的，正是一幕实打实的“左手拆右手”的戏码。不为别的，只为增加拆迁赔付，以便为后期的各项税提前做功课。
抛开别的因素不说，这本是一项天衣无缝的节税计划，两全其美。一方面，按照税法规定，个人被拆迁户所获得的拆赔款，是无需缴纳任何税费的；同时另一方面，开发商无需发票仅凭白条收据就能入账，并在事后的增值税、土增税和企业所得税前扣除。妙哉！但是您别忘了，税务筹划与偷税漏税往往仅有一纸之隔，隔的是什么？合理性！无视合理性，您真当税务局的人都是傻的吗？这样的行为，试问税务稽查不查你，查谁去？
04
成本分摊欠缺合理性
项目小组在现场还了解到，这家企业开发的产品类型是商住综合体，住宅部分全部对外销售，而商业部分则是销售一部分，还有一部分是自持的。该公司的财务人员在业务处理时，就有意地将自持物业的成本向销售部分进行倾斜，具体表现在土地出让金、银行借款资金利息等。最为离谱的是，酒店的成本甚至被削减为零！类似这般的“骚操作”，很难不被税务稽查人员盯上。
05
会计分录乱点“鸳鸯谱”
项目小组成员在翻阅该公司的财务资料时发现，业务招待费、营销广告费用均被放在了开发间接费用科目里进行核算，这样处理带来的结果显而易见，土增税存在偷漏税风险，或将被税局作纳税调整处理。
06
这不是“一刀切”能解决的问题
该地产公司所属的当地税务局对于土地增值税的管理是采取预征形式的，普通住宅2%，非普通住宅3%，商业4%。这家企业却采用了“一刀切”模式，所有产品类型均按2%预征。此举等于变现拖延了纳税时限，亦属于偷漏税的范畴。税务风险无论大小，该重视的，还是要重视起来。
07
契税：不要只盯着「土地出让金」
契税方面，我们同样发现一个较为明显的风险点。该企业在核算企业缴纳基数的时候，仅仅考虑了向政府部门支付的土地出让金，但是我们知道，根据财税[2004]134号文第一条第（一）款的规定，以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。但是项目小组经了解后发现，该企业后期支付的这些青苗补偿费、拆迁补偿费和市政配套费等各项支出，却没有再次缴纳契税。
08
小税重罚莫轻视
印花税作为一个小税种，一般人都不会太重视，但是不要忘了，印花税的处罚力度可是最重的呢！我们服务的这家企业总包合同、设计合同、购销合同都交了印花税，至于其他的合同，比如说采购合同（可能仅仅为一份采购单）等，按照印花税的立法原理，这些也都应该缴纳印花税。
09
藏不住的“个人所得税”
企业发给员工的各项过节福利、实务奖励等，均没有代扣代缴个人所得税。我们在实际调研中发现了一个比较有意思的现象：该企业通过猎头公司聘请了一位高级职业经理人来司就职，并支付了20万的猎头费用。按照猎头公司收款的行规（按年薪的20%一次性收取），我们可以倒算出他们聘请的这位职业经理人年薪应该是100万。实际翻阅该公司的员工工资表，上面载明的工资金额却仅有2万/月，二者反差巨大。
如上，便是沥呕君今天要和大家分享的主要内容。下期话题，我们将围绕着这些问题和风险点，和大家探讨一下有关税务筹划的思路和方法，欢迎到时收看。
