房地产开发公司销售自行开发的房地产项目，在计算土地增值税应税收入时，须考虑增值税影响。近日，威德税务收到房地产开发企业咨询：企业销售现房并已按照增值税相关规定申报缴纳了增值税，但尚未达到土地增值税清算条件，此时，土地增值税预征的计税依据应如何确定？

案例：

某市甲房地产开发公司，2016年3月开始施工建设“阳光花园”住宅小区，2020年3月项目全部竣工验收。2020年7月，甲公司销售现房10套，并一次性收取房款共计1000万元，商品房同时移交业主。假设该项目适用简易计税方法，且尚未达到土地增值税清算条件。甲公司预缴土地增值税的计税依据应如何确定？

土地增值税计征分为预征和清算两个环节，即在项目清算前，按规定预征率预征土地增值税，达到清算条件后，计算项目全部收入和项目扣除成本，计算增值额，按规定的累进税率计算应纳土地增值税税额，减去预征环节已预缴的土地增值税税额后，多退少补。

营改增后，国家税务总局发布了《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号，以下简称“70号公告”），对土地增值税预征阶段的计税依据如何确定作了规定。其第一条规定，为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款。《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》（山东省地方税务局公告2017年第5号）第十三条规定：房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，按照以下方法确定土地增值税预征计征依据：土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款

因此，根据上述文件规定，房地产开发企业采取预收款方式销售时，预缴土地增值税时的计税依据，为其收到的预收款减去应预缴增值税税款后的余额。

对于销售期房，按照上述公式确定土地增值税预征的计税依据，没有任何问题。但实务中，不少房地产开发企业都很困惑，销售现房，于收取销售款当月将房产移交业主，土地增值税预征的计征依据又该如何确定呢？

本例中，甲公司在2020年7月销售现房并收取1000万元销售款时，适用简易计税方法，应按照5%征收率计算应纳税款，即甲公司应纳增值税税额=1000÷（1+5%）×5%=47.62（万元）。

但此时，甲公司尚未达到清算条件。这种情况下，一方面，增值税已不再属于预缴阶段，而是已经产生了增值税纳税义务，直接计算并缴纳了相应增值税税款，此时甲公司不属于采取预收款方式销售，由于是现房，收款方式应该是直接收款方式；而另一方面，该房地产项目又尚未达到土地增值税清算条件，仍处于土地增值税预征环节。这就造成增值税纳税义务发生时点与土地增值税清算时点存在差异，且土地增值税清算往往相对滞后。“土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款”这一公式显然已经无法适用。

那么，甲公司应如何确认土地增值税预征的计税依据呢？

观点：按不含增值税收入确定

威德税务认为，从《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）和70号公告等政策的规定来看，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。70号公告同时规定，适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额。

据此，既然增值税纳税义务时点已发生，增值税销项税额和应纳税额均已进行了纳税申报，甲公司土地增值税预征计税依据，应为收取的销售房款减去已按5%征收率计算的增值税税款，即1000-47.62=952.38（万元）。