概述

房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目（2016年4月30日前），可以选择适用简易方法按照5%的征收率计税。

内容

 一、适用范围：

 根据国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告（国家税务总局公告2016年第18号）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易方法按照5%的征收率计税。

 房地产老项目，是指：

（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

二、销售额计算：

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。

 三、纳税申报：

 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

 四、注意事项：

一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税，一经选择简易计税方法计税的36个月内不得变更为一般计税方法计税。

总结

 一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

案例／解析

 某房地产公司为一般纳税人2016年4月开工建设某小区，从政府受让该宗土地直接支付土地价款为1000万元。2020年12月小区土建工程全部竣工，并履行相关备案手续，经实际测绘确定可供销售建坑面积为100万平方米。当月该公司销售住房20套，总建筑面积为2400平方米，共取得含税销售收入400万元。

 该公司在该项目截至2020年11月期末取得进项税额扣税凭证为18万元，12月取得可以抵扣的进项税额扣税凭证2万元。

该公司对该房地产项目选择简易计税方法计税：

应纳税款=400÷（1+5%）×5%=19.05（万元）

会计处理如下：

受让土地：

借：开发成本—土地征用及拆迁补偿费  10000000

    贷：银行存款   10000000

取得销售房屋收入：

借：银行存款   4000000

    贷：主管业务收入   3809500

          应交税费一简易计税   190500