土地增值税作为地产行业的独有税种，具有税额占比大、清算规则复杂、持续周期长的特点。因此，各大房企都将土增税管理作为财务工作的重中之重。但很多税务财务工作者往往将破题之路聚焦于外部政策沟通与突破，而忽视了基于税务机关征管办法进行内部管理的重要性。因此，基于《国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程》，首先梳理出税务机关审核方式的变化，然后简单概括土增税清算应用范围，最后重点从税务机关监管视角分析收入、开发成本、开发费用以及税金在实操中需把控的要点。
CHANGE
税务机关审核方式变化
针对土增税清算，税务机关审核方式变化可总结为三点：专业化、信息化和过程管理。这一变化为纳税人进行土增清算管理指出明确方向，保证了收入的完整性和准确性、把控项目开发过程各节点成本费用核算和扣除标准，以及做好与税务机关有关部门的沟通工作。
专业化是指税务机关原则上采取“集中清算、分段审核”的方式开展土地增值税清算审核，其中集中清算是集中系统内专业人才成立项目清算审核组；分段审核是内设收入审核和成本审核等若干小组，并对销售收入、土地成本、开发成本、开发费用、税金等进行专业审核，同时，税务机关可聘请相关专业人员如税务师事务所等涉税服务机构及参与清算审核。
信息化是指税务机关应用土地增值税管理系统，及时跟踪、了解项目的进展情况。同时也会加强与同级财政、发改、住建等部门的信息交换协作，充分利用第三方信息，强化土地增值税清算管理。以及参照当地工程造价指标，结合市场因素，确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。
过程管理是指通过土地增值税管理系统实施项目管理，对房地产开发全过程实行跟踪监控，做到税务管理、纳税服务与项目开发同步，即将前期工程阶段、土建施工阶段、装饰装修阶段、园林绿化阶段四个工程节点工程造价可能出现的涉税风险与纳税人充分沟通，辅导纳税人项目开发期间的会计核算工作，根据清算要求合理归集收入、成本、费用。
△土增清算税务机关审核流程
RANGE
土增税清算范围
当企业满足以下条件可进行土增税清算：
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的；
（四）申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
另外，满足以下条件的税务机关可要求纳税人进行土增税清算：
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得清算项目最后一份预售许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为，可能造成税款流失。
EMPHASIS
清算审核重点
根据土增税的计算逻辑，公式如下：土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数；其中：增值额=房地产销售收入-扣除项目金额，而扣除项目金额=直接开发成本+开发费用(可按开发成本的10%核定)+ 加计扣除(直接开发成本的20%)+ 流转税费；因此，土增清算审核重点可分为收入、开发成本、开发费用和相关税金四部分，而考虑到开发成本一般占据总成本的70%以上，着重强调开发成本的扣除注意事项。
（一）收入
收入需重点关注收入的完整性和准确性以及收入的分类。尤其是收入的分类，区分好普通住宅和非普通住宅，因为普通住宅增值率不超过20%时免征土地增值税。以及考虑是否存在视同销售收入的情况，需特别注意的是当房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，不列收入，不扣除相应的成本和费用。
（二）开发成本
开发成本作为重点扣除项目，需着重关注税务机关审核原则以及不同类目开发成本的扣除条件。税务机关按照以下原则进行审核：真实发生原则、合法有效原则、准确划分原则、合理分摊原则、税法规定优先原则、一致性原则。考虑到篇幅限制，主要分析取得土地使用权支付的金额、土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费和公共配套费可扣除条件。
△开发成本的主要构成
（三）开发费用
开发费用主要是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。重点关注利息的扣除条件：
1.能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，可按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除；
2.不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用可按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。
3.房地产开发企业既向金融机构借款，又有其他借款的，其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述两种办法。
4.分期开发项目或者同时开发多个项目的，取得的一般性贷款的利息支出应按照项目合理分摊。
（四）转让房地产有关的税金
因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。另外，纳税人缴纳的印花税已列入“税金及附加”科目核算的，可计入与转让房地产有关税金予以扣除。
土增税清算是一个系统工程，在整个过程中要综合考虑各种因素，但究其根本就是严格按照税务机关管理办法指引项目开发全过程，合理把控各环节纳税风险，增加筹划空间。
