我们知道，在最新《关于对增值税小规模纳税人免征增值税的公告》（财政部 税务总局公告2022年第15号）规定：自2022年4月1日至2022年12月31日，增值税小规模纳税人适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。

最近接到房地产企业财务的咨询案子，经过讨论，我们认为15号文无法适用于房地产企业，也就是说，房地产行业不适用暂停预缴3%增值税政策。今天将我们思考的逻辑分享给大家。

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房地产企业属于小微企业吗？

首先我们可以理解：15号公告所述的小微企业，应当适用14号公告所说的增值税标准；我们不能运用企业所得税小微企业标准套用增值税政策。

14号公告所称中型企业、小型企业和微型企业，按照《中小企业划型标准规定》（工信部联企业〔2011〕300号）和《金融业企业划型标准规定》（银发〔2015〕309号）中的营业收入指标、资产总额指标确定。其中，资产总额指标按照纳税人上一会计年度年末值确定。营业收入指标按照纳税人上一会计年度增值税销售额确定；不满一个会计年度的，按照以下公式计算：增值税销售额（年）=上一会计年度企业实际存续期间增值税销售额/企业实际存续月数×12

增值税销售额，包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。适用增值税差额征税政策的，以差额后的销售额确定。

还要注意：如果不在这两个文件规定之内无法进行划型的，直接按增值税销售额进行区分：微型是100万以下，小型是2000万以下，中型是1亿元以下；不在微、小、中型标准之内的，全部属于大型企业。

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房地产企业属于增值税小规模纳税人吗？房地企业预售房款属于增值税销售额吗？预售阶段有营业收入吗？

根据规定，增值税纳税人，年应税销售额超过财政部、国家税务总局规定的小规模纳税人标准的，应当向主管税务机关申请一般纳税人资格认定。这里指的年应税销售额，是指纳税人在连续不超过12个月的经营期内累计应征增值税销售额，包括免税销售额。

所以只要连续12个月增值税销售额在500万以内就可以是小规模纳税人。

这里大家要注意：

1、房地产预售款，预缴申报属于增值税附表四，不属于增值税附表一，也不在增值税申报主表，即不属于增值税销售额。

2、预征、预缴行为的前提是纳税义务没有真正发生。

3、房地产企业增值税纳税义务时点的确认财税2016年36号文是这样规定的：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天（实物竣工交付时点为增值税确认纳税义务时点），所以房地产预售款不属于增值税销售额。

预收阶段房地产收到房款会计核算：

借：银行存款

贷：预收账款

根据最新会计准则对收入的确认条件：

1.总原则：收入应当在企业履行了合同中的履约义务，即客户取得相关商品或服务控制权时确认。

2.企业与客户之间的合同同时满足下列条件时，企业应当在客户取得相关商品或服务控制权时确认收入：

(1)合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务;

(2)该合同明确了合同各方与所转让商品或提供服务相关的权利和义务;

(3)该合同有明确的与所转让商品或提供服务相关的支付条款;

(4)该合同具有商业实质，即履行该合同将改变企业未来现金流量的风险、时间分布或金额;

(5)企业因向客户转让商品或提供服务而有权取得的对价很可能收回。

房地产企业在交付之前未达到增值税的纳税义务，虽然有预收款也不属于增值税上的销售收入，房地产企业无法结转收入和成本。所以可以理解为预售阶段营业收入一直是0，那么根据上面或者的关系，自然判断为微型企业，也就可以享受小微企业的增值税全额留抵退税政策（财政部 税务总局公告2022年第14号），14号公告是从2019年39号增值税留抵退税的变迁，按月全额退还增值税增量留抵税额政策范围扩大至小微企业和制造业等6个行业，并一次性退还其存量留抵税额。

房地产企业又不属于制造业等6个行业，那么房企是否能享受小微企业的按月全额增值税留抵退税政策呢？只能看是否满足小微企业的定义。

3

假设房地产企业可以适用15号公告，后续增值税发票进项税如何抵扣会成为实操问题。

举个例子，企业2022年6月10号开始预售，因为取得生产经营收入，那么理论上6月10日之后取得的进项专票转为一般纳税人之后就不可以抵扣了。企业必须要尽快转为一般纳税人（在当月或者次月）。如果企业选择当月，即6月转一般纳税人，当月预售款预缴增值税自然也享受不到暂不预缴的优惠。

如果企业选择次月，即7月转一般纳税人，6月的预售款预缴增值税可以享受增值税暂不预缴的优惠。但6月10号至6月30号之间取得专用发票不能抵扣进项。

59号公告：纳税人自办理税务登记至认定或登记为一般纳税人期间，未取得生产经营收入，未按照销售额和征收率简易计算应纳税额申报缴纳增值税的，其在此期间取得的增值税扣税凭证，可以在认定或登记为一般纳税人后抵扣进项税额。

由此可见，如果房企想享受此次3%暂不预缴的政策，只能有一次机会，条件很苛刻，而且代价是预售日开始到月末取得的专票面临进项不能抵扣的风险。

假设你在预售前都不取得发票，或者预付工程款取得不征税的发票，这就需要各方的配合了，同时也大大增加了管理成本。

另外，还要注意这个政策适用截止日期为2022年12月31日，也就是今年底之前，属于阶段性政策，之后是否延续不得而知。

国家税务总局货物劳务税司副司长刘运毛：

小规模纳税人发生适用5%征收率的应税行为对应的预缴增值税项目，不得适用15号公告规定，均需按规定预缴增值税，包括异地预缴和预收款预缴规定。例如，房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目取得预收款，因房地产销售适用5%征收率，因此，该小规模纳税人不适用15号公告的规定，需按规定预缴增值税。再如，小规模纳税人出租异地不动产，因适用5%征收率，不得享受暂免预缴政策，仍需按规定异地预缴增值税。

【总结】

1、房地产企业怎么可能是小微企业，怎么可能是小规模纳税人？但是房地产企业也是按工信部要求分大企业和小企业。

2、房地产企业预售卖房子收了钱怎么可能没增值税销售额？但是根据税法预缴制度房地产企业就是没有确认增值税销售额，未达到纳税义务发生时间。

综上分析得出结论：房地产企业不适用15号公告。