M公司为二手车经销企业，增值税一般纳税人。2022年8月，该公司有如下两笔业务，一是销售了1台已使用未抵扣过进项税额的机器设备，销售额为41.2万元；二是销售了20辆公司收购的旧车，销售额为200万元。这两种业务都可以适用增值税简易计税，且均有减征优惠， M公司财务人员自行计算当月应缴的增值税为（41.2+200）÷（1+3%）×0.5%=1.17万元。笔者发现该财务人员对两类简易计税的减征计算均出现了错误，说明一些纳税人在处理简易计税方法的减征优惠业务时，对政策的把握出现了偏差。

销售自己使用过的固定资产：3%征收率减按2%

《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》（财税〔2009〕9号）第二条规定，对以下三种业务实行简易征收再减征，一是一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产；二是小规模纳税人销售自己使用过的固定资产；三是销售旧货。

另外，《财政部、国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税〔2014〕57号）规定，上述业务自2014年7月1日起，依照3%征收率减按2%征收增值税。对该减征规定，《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）第六条中做出了明确规定：纳税人适用按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税政策的，按下列公式确定销售额和应纳税额：销售额=含税销售额/（1+3%），应纳税额=销售额×2%。

按照上述政策规定，M公司销售已使用未抵扣过进项税额的机器设备，需要缴纳的增值税41.2÷（1＋3%）×2%=0.8（万元）。

笔者提醒，该政策需要把握的要点是，一是注意简易计税减征的计算方法，也就是含税销售额换算为不含税销售额时，适用的是法定的3%的征收率，计算应纳税额时，适用的是优惠后的2%的征收率；二是注意适用简易计税方法的固定资产，对于增值税一般纳税人来说，必须是销售自己使用过的，不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，如果是可以抵扣已经抵扣过进项税额的固定资产，则不能适用该简易计税方法。

另外，要明确销售旧货和销售自己使用过的固定资产的区别。旧货，是指进入二次流通的具有部分使用价值的货物(含旧汽车、旧摩托车和旧游艇)，但不包括自己使用过的物品。销售旧货是一种经营行为，是购入二手货物再销售，所以旧货的使用人和销售人是两个不同的主体；而销售自己使用过的固定资产，销售人和使用人是同一个主体。对于M公司销售了5辆公司收购的旧车行为，原本属于销售旧货的范畴，但因总局2020年5月1日出台了专门对二手车经销企业的税收优惠，所以对该业务应按以下方法计算增值税。

二手车经销：减按0.5%征收

财政部、国家税务总局发布《关于二手车经销有关增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2020年第17号）规定，自2020年5月1日～2023年12月31日，从事二手车经销的纳税人销售其收购的二手车，由原按照简易办法依3%征收率减按2%征收增值税，改为减按0.5%征收增值税。随后，国家税务总局发布《关于明确二手车经销等若干增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2020年第9号，以下简称“9号公告”）进一步明确，纳税人减按0.5%征收率征收增值税，并按下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋0.5%）

按照上述政策规定，M公司2022年8月销售旧车200万元，应缴纳增值税＝200÷（1+0.5%）×0.5%＝1（万元）

笔者提醒：该政策需要把握的要点是，一是注意简易计税减征的计算方法出现了变化，也就是说含税销售额换算为不含税销售额，以及计算应纳税额时，均按优惠后的0.5%的征收率；二是注意享受优惠的主体，实务中与二手车销售相关的主体有很多，如销售自用汽车的个人和单位，二手车经销、拍卖、经纪、鉴定评估企业、二手车交易市场等，在所有相关主体中，只有二手车经销企业才是可以享受优惠的主体，且不论其是个体工商户或公司，一般纳税人或小规模纳税人，其他主体均不能享受该减征优惠。

除M公司涉及的这两项业务，另外与住房相关的两个业务，也适用简易征收的减征税率。一是个人出租住房，二是住房租赁企业出租住房。

个人出租住房减征：5%的征收率减按1.5%

根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件2第九项的规定，自2016年5月1日起，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）第三十五条明确，简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）。

举例来说，如果张女士出租了位于广州的别墅，2022年1月收取了一季度的租金52.5万元，她需要缴纳的增值税=52.5÷（1＋5%）×1.5%=0.75（万元）。

该政策需要把握的要点是：一是注意简易计税减征的计算方法，也就是含税销售额换算为不含税销售额时，适用的是法定的5%的征收率，计算应纳税额时，适用的是优惠后的1.5%的征收率；二是该政策中出租房屋的个人，包含个体工商户和自然人，出租的标的仅限于住房，不包括其他类型的不动产；三是对于自然人出租住房，另有免征增值税的税收优惠，但在不同的期间，实行免征增值税优惠的租金金额是不一样的。根据《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）、《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）、《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号）规定：其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元（2016年5月1日至2018年12月31日）、10万元（2019年1月1日至2021年3月31日）、15万元（2021年4月1日之后）的，免征增值税。如果张女士2022年1月收取一季度租金45万元以下，则增值税可以免税，无需缴纳。

住房租赁公司向个人出租住房：5%的征收率减按1.5%

对个人出租住房增值税减征优惠在2016年已经出台，为了进一步促进房屋租赁市场发展，国家又将该优惠扩大至住房租赁企业。《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2021年第24号）第一条明确，2021年10月1日起，住房租赁企业中的增值税一般纳税人向个人出租住房取得的全部出租收入，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，或适用一般计税方法计算缴纳增值税。住房租赁企业中的增值税小规模纳税人向个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。

因为在上述9号公告中已经明确了新出台的增值税征收率变动应该如何计算，也就是说从2020年5月1日后，计算方法都需要依照二手车销售的原理来计算，即销售额＝含税销售额÷（1＋减按的征收率）

举例来说，N公司系已向住房城乡建设部门备案的住房租赁企业，系一般纳税人，从事向个人出租住房的业务。2022年8月，甲公司取得租金406万元，甲公司如果选择适用简易计税方法计算缴纳增值税，则增值税应纳税额=406÷（1＋1.5%）×1.5%＝6（万元）。

需要注意的是，个人出租住房减征与住房租赁企业出租住房减征政策，虽然都是5%征收率减按1.5%计算增值税，因为出台政策的时间不同，计算方法是有显著区别的。