本文针对关注较多的无偿移交拆迁安置房来展开，并总结梳理了无偿移交拆迁安置房对于企业整体税负的影响。

一、三大税种涉税分析

（一）增值税

无偿移交拆迁安置房增值税应视同销售处理，非常明确，但仍然存在两个关注点：

1.销售额的确定

关于回迁房视同销售销售额的确定存在一些争议，部分地区直接一刀切，只能按照市场价或者只能按照成本加成价；部分地区是没有明确口径，税企都很模糊。先来看看现有文件规定：

“营改增”前，《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）规定：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的行为，视同销售不动产征收营业税，其计税营业额按成本利润率核定，但不包括回迁安置房所处地块的土地使用权价款。“营改增”后，部分地区出台的配套解释基本沿用了这条规定，如河南郑州，但国家层面没有专门的文件规定，能够参考的是财税[2016]36号附件1第四十四条对视同销售销售额的一般规定，按照顺序确定销售额：

(1)按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；

(2)按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；

(3)按照组成计税价格确定，组成计税价格=成本*（1+成本利润率）。

 争议的源头在于营业税时代规定直接按照成本利润率核定，这看似与上位法按照顺序确定相矛盾，但细看文件内容会发现直接适用成本加成是有条件的：纳税人以自己名义立项，在该纳税人不承担土地出让价款的土地上开发，实操中经常存在的就是在红线外建造的回迁房，这类回迁房开发商并未承担土地价款，提供的是一种代建服务，并无明确的市场售价，所以需要按照组成计税价格确定计税依据而且剔除土地使用权价款。除了这类特例，在红线内开发的回迁房应严格按照36号文规定的顺序来确定销售额。不同情况应分别处理，既不可一刀切，也不能任意选择。

二、实物安置成本的处理

货币安置可以作为拆迁补偿费用在增值税销售收入中进行扣除，但实物安置部分并无明确规定，现在大多主张不可以扣除的依据是《财政部国家税务总局关于明确金融房地产教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税[2016]140号）第七条的规定：纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

材料清单中需要提供收支凭证，而实物安置中因现金流凭证的缺失无法在销售额中抵扣。该解读口径对开发企业影响巨大，一些城中村改造的拆迁安置成本动辄几十个亿，几个亿的增值税不确定直接影响到拿地的决策。本文认为，实物安置与货币安置对于企业来讲都是真实发生的安置成本，因为形式不同而差别处理，导致企业需要包装交易创造现金流或者影响企业参与“旧改”的积极性，都不是立法者的初衷。

因此迫切希望能还原业务实质，将实物安置也计入可在销售额中抵扣的范畴。“广东省城市更新税务政策研讨会”也提出了类似的需求。

（二）本地安置与异地安置的土增税处理

关于拆迁安置土增税的处理，在《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第六条有明确的规定：用本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，参照市场价调增收入，同时调增成本计入拆迁补偿费；用自行开发建造的房屋异地安置的，参照市场价计入本项目的拆迁补偿费；用购入房屋异地安置的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。

从文件规定来看，用本项目房地产安置回迁户的属于本地安置，但“本项目”如何界定？是以法人实体为单位，还是以土地使用证或者规划证，并没有明确的文件规定。

在《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第一条关于清算单位的规定中可以看到一些痕迹：土增税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。结合来看，土增税清算单位和本地安置都属于同一项目，因此属于同一土增税清算单位内安置属于本地，否则属于异地。

鉴于本地安置与异地安置的不同税收处理，安置房与开发房产是否属于同一项目对税收影响甚大。各地对土增税清算单位的划分标准不一，主要有发改委的立项、规划许可证、施工许可证等。以最常用的发改委立项为例，看看不同立项选择对税金的影响测算。

例：房地产开发公司作为一家城中村改造和开发主体，取得A、B两地块，其中A地块为开发用地，B地块为安置用地，两地块基础数据如下：

假设：

   1.上述数据均为不含税价，不考虑增值税及附加税费影响。    

   2.总建面全部可售（A地块可售175万平，B地块可售50万平），均为普通住宅。

     本地拆迁安置和异地拆迁安置的土增税测算数据如下：

由于异地安置时，安置地块需要视同销售收入，而拆迁安置费用却在开发项目地块列支，导致安置地块的增值率反倒高于开发地块无法享受免税，两种情况土增税相差6.035亿元。实操中，拆迁安置成本可能更高，地块数量更多，业态更复杂，这个时候，不同地块是否合并立项或者哪些地块选择合并立项在一开始就决定了土增税清算的税负。

（三）所得税

无偿移交回迁安置房应按照非货币性资产交换视同销售确认收入，确认一笔视同销售所得，同时按视同销售收入金额以“拆迁补偿费”形式计入开发成本的土地成本中，对所得税整体无影响，不再赘述。

无偿移交回迁房对企业税负的整体影响

面对大额的安置回迁房，财税人员容易产生极端情绪，或觉得增加巨大的税收成本，或简单作为公配处理，但实际对税金的影响需带入到具体测算中去看，以无偿移交本地安置房为例，假定市场价为10亿（不含税），其对各税种影响（单位亿元，增加用正数，减少用负数）如下：

从表格数据来，拆迁安置房对于税金的影响并不一定是负面的，尤其是适用40%以上税档时，考虑加计扣除后，拆迁安置房反倒会带来大额税金的减少。因此对于旧改中普遍存在的拆迁安置房，红线内或者红线外、本地安置或者异地安置、高毛利或者低毛利，不同情况税金影响差异较大，需要在拿地前就做好全盘测算，以便从拿地、立项阶段选择有利于企业的处理方法。