土地对于房地产开发企业来讲，是最重要的生产资料。持有土地，就需缴纳城镇土地使用税，本文对房企的土地使用税进行整理，以期在实际中熟练运用，准确算税、少缴冤枉税。

一、土地使用税应税面积的确定

1、已取得土地，尚未开发

2、正在或建设完毕，尚未交付业主

上述两种情况下：应税面积=土地证面积-免征土地使用税项目占地面积

3、正在建设或建设完毕，部分或全部交付业主

应税面积=土地证面积-免征土地使用税项目占地面积-已交付房屋建筑面积/总可售房屋建筑面积+建成后归开发商所有的其他应税项目占地面积

开发商后续将其所有的建成后的其他应税项目转让的，转让次月由受让人缴纳土地使用税。

4、建成后的地下建筑物应税面积的计算

地下建筑物应税面积=地下土地使用权证记载的面积

或=地下建筑垂直投影面积。

政策：《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》财税[2009]128号规定：对在城镇土地使用税征税范围内单独建造的地下建筑用地，按规定征收城镇土地使用税。其中，已取得地下土地使用权证的，按土地使用权证确认的土地面积计算应征税款；未取得地下土地使用权证或地下土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。对上述地下建筑用地暂按应征税款的50%征收城镇土地使用税。

二、应纳土地使用的计算：

年应纳土地使用税=∑应税面积×年每平米税额+∑地下建筑物应税面积×年每平米税额×50%

三、土地使用税纳税义务发生时间

①土地储备中心按照下列时间确定：

（一）征收的耕地，自批准征收之日起满1年时开始缴纳土地使用税；

（二）征收的非耕地，自批准征收次月起缴纳土地使用税。

政策：《城镇土地使用税暂行条例》

②企业按照下列时间确定：

从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。

政策：【国家税务总局公告2014年第74号】、【财税〔2006〕186号】

③扩展：土地合同签订后或土地使用证办理后，但土地部门未交付土地或未按照合同约定条件交付土地致使企业无法使用的，房企应要求土地出让部门出具未交付土地/未按照合同约定交付土地而无法使用的书面纸质资料，为以后土地使用减征做好资料准备。

④扩展：如事先预知土地部门不能交付/不能按照约定条件交付，房企应综合考虑情况，尽量缓签土地出让合同。

4、土地使用税免征

①房企受让的土地如有以下项目用地，其所占用的土地，免征土地使用税：学校、托儿所、幼儿园、廉租住房、公租房、经济适用房、配套建设安置住房、老年服务机构、社区家政服务、城市公交站场、道路客运站场的运营用地、农产品批发市场、农贸市场等。

（注，上述仅为常见部分列举。土地使用税优惠政策繁多，企业须根据自身项目情况查找政策即可）

②企业在取得土地时，其出让土地的规划条件有上述项目用地占地面积的，直接减除该部分土地面积，作为应税面积；规划条件没有上述项目用地面积但有建筑面积的，按照免征项目建筑面积占项目总规划建筑面积的比例计算减除后，作为应税面积。

③如规划条件未规划上述项目，后因企业需要，更改土地规划条件，增加上述项目，则从增加后次月起开始计算减除。

5、土地使用税纳税申报时间：

根据陕西省人民政府关于印发《城镇土地使用税实施办法和房产税实施细则》的通知》陕政发〔2022〕15号第八条规定：城镇土地使用税按年计算，分季征收，纳税人应在季度终了后15日内申报纳税。