（一）业务模式介绍

1、2019年10月12日，李小明与某某建筑劳务有限公司签订借款合同，借入资金1350万元人民币，借款合同约定：李小明（借入方）从某某建筑劳务有限公司借入的资金，直接从某建筑劳务有限公司（借出方）的公账户转入某某建设工程有限公司的公账户，作为李小明挂靠某某建设工程有限公司施工的垫资款。

2、截止2022年8月，某某置业有限公司与某某建设工程有限公司工程结算，某某置业有限公司拖欠某某建设工程有限公司工程的工程结算款4780万元人民币。

3、经过四方协议一致同意：某某置业有限公司以其开发的价值为1350万元人民币的商品房抵减某某置业有限公司拖欠某某建设工程有限公司工程的工程结算款4780万元人民币中的1350万元。

4、通过“以房抵工程款”致使以上四方之间的债权债务相互抵消。

5、四方之间的债权债务之间的法律关系如下图所示：

（二）法务处理

甲、乙、丙、丁四方签订“以房抵工程款及其债权债务转让四方协议”，协议约定以下内容。

1、签订售房合同

丙方与甲方签订《商品房销售合同》，合同含增值税金额为：1350万元人民币整，即甲方享有丙方的债权1350万元人民币。

2、丁方与丙方签订《借款合同》

合同约定：丁方从丙方借入的资金直接由丙方支付给乙方。通过上述资金流，丁方享有乙方的债权：1350万元人民币整。

3、债权转让

（1）乙方享有甲方的债权：1350万元人民币，转让给丙方，由丙方向甲方主张债权：1350万元人民币。通过债权转让，丙方享有甲方的债权：1350万元人民币，乙方享有丙方的债权：1350万元人民币。

（2）丙方享有丁方的债权：1350万元人民币，转让给乙方，由乙方向丁方主张债权：1350万元人民币。通过债权转让，乙方享有丁方债权：1350万元人民币，丙方享有乙方的债权：1350万元人民币。

4、债务抵消

（1）丙方享有甲方的债权：1350万元人民币，与甲方享有丙方的债权：1350万元人民币，等额相互抵消；

（2）乙方享有丙方的债权：1350万元人民币，与丙方享有乙方债权：1350万元人民币，等额相互抵消。

（3）乙方享有丁方债权：1350万元人民币，与丁方享有乙方的债权：1350万元人民币，等额相互抵消。

（三）财务处理（单位：万元）

1、债权债务转让之前各方的财务处理

（1）某某建筑劳务有限公司（丙方）借钱给丁方时的原账务处理，会计核算凭证是某某建筑劳务有限公司（丙方）公账户转钱到某某建设工程有限公司（乙方）公账户的银行转出凭证

借：其他应收款——李小明（丁方） 1350

贷：银行存款                   1350

（2）某某建设工程有限公司（乙方）的账务处理

第一、收到李小明委托某某建筑劳务公司转入的李小明垫资款的账务处理

借：银行存款 1350

贷：其他应付款——李小明（垫资款）1350

第二，某某建设工程有限公司（乙方）与某某置业有限公司（甲方）的工程结算进度款的账务处理

借：应收账款——某某置业公司（甲方）  4780

贷：合同结算——价款结算       4385.3 

应交税费——待转销项税额    394.7

（3）某某置业有限公司（甲方）拖欠某某建设工程有限公司工程结算进度款的账务处理（未收到发票前的暂估价入账）

借：开发成本                1350

贷：应付账款—— 某某建设工程有限公司（乙方）      1350

2、甲、乙、丙、丁四方签订“以房抵工程款及其债权债务转让四方协议”之后，各方的的财务处理（单位：万元）

（1）某某置业有限公司（甲方）的账务处理

第一、某某建设工程有限公司（乙方）应收某某置业有限公司（甲方）的1350万元工程进度款的债权转让给某某建筑劳务有限公司（丙方），乙方开具建筑服务业增值税专用发票给甲方的账务处理

借：应付账款 ——某某建设工程有限公司（乙方） 1350

贷：应付账款 ——  某某建筑劳务有限公司（丙方）    1350

借：应交税费——应交增值税（进项税额）   111.5

 贷：开发成本   111.5

第二、某某置业有限公司（甲方）销售商品房给某某建筑劳务有限公司（丙方）抵减某某建筑劳务有限公司（丙方）享有某某置业有限公司（甲方）债权，甲方开具销售不动产的增值税专用发票给丙方的账务处理

借：应付账款——某某建筑劳务有限公司（丙方） 1350

贷：主营业务收入                         1238.5

应交税费——应交增值税（销项税额）   111.5

（2）某某建设工程有限公司（乙方）的账务处理

第一、某某建设工程有限公司（乙方）应收某某置业有限公司（甲方）的1350万元工程进度款的债权转让给某某建筑劳务有限公司（丙方），乙方开具建筑服务业增值税专用发票给甲方的账务处理。

借：应收账款————某某置业有限公司（甲方）      1350

贷：应收账款——某某建筑劳务有限公司（丙方）  1350

借：应交税费——待转销项税额 111.5

贷：应交税费——应交增值税（销项税额）111.5

第二、某某建筑劳务有限公司（丙方）应收李小明（丁方）的债权转让给某某建设工程有限公司（乙方）后，某某建设工程有限公司（乙方）享有李小明（丁方）的债权与李小明（丁方）享有某某建设工程有限公司（乙方）的债权等额相抵消的账务处理。

借：其他应付款——李小明（垫资款） 1350

贷：其他应收款——李小明（丁方）  1350

（3）某某建筑劳务有限公司（丙方）的账务处理

第一、某某置业有限公司（甲方）销售商品房给某某建筑劳务有限公司（丙方）抵减某某建筑劳务有限公司（丙方）享有某某置业有限公司（甲方）债权，甲方开具销售不动产的增值税专用发票给丙方的账务处理

借：固定资产——商品房 1238.5

应交税费——应交增值税（进项税额）   111.5

贷：应收账款——某某置业有限公司（甲方）  1350

第二、某某建筑劳务有限公司（丙方）应收李小明（丁方）的债权转让给某某建设工程有限公司（乙方）时，某某建筑劳务有限公司（丙方）享有某某建设工程有限公司（乙方）的应收债权转让款1350万元与某某建筑劳务有限公司（丙方）应付某某建设工程有限公司（乙方）享有某某建筑劳务有限公司（丙方）的债权1350万元等同抵消的账务处理。

借：应付账款——某某建设工程有限公司（乙方） 1350

贷：其他应收收款——某某建设工程有限公司（乙方）  1350

（四）税务处理

1、丁方与丙方签订《借款合同》的税务处理

第一、丁方从丙方借入资金，根据财税【2016】36号文件的规定，丙方必须向丁方收取利息，缴纳增值税；

第二、丁方将借来的资金垫资给乙方，根据财税【2016】36号文件的规定，不属于视同销售行为，可以免利息借给乙方使用，不缴纳增值税。

2、丙方与甲方签订《商品房销售合同》的税务处理: 甲方方必须给丙方开具增值税专用发票;

3、乙方应收甲方1350万元工程进度款的债权转让给丙方）乙方开具建筑服务业增值税专用发票给甲方的账务处理;

4、甲方售商品房给丙方抵减丙方享有甲方债权，甲方开具销售不动产的增值税专用发票给丙方.