土地增值税计算增值额其实就把握两个关键：一是转让房地产的收入，二是扣除项目金额。

转让房地产的收入包括货币收入、实物收入和其他收入；

扣除项目则依据《土地增值税暂行条例》第六条规定有五项：

(一)取得土地使用权所支付的金额；

(二)开发土地的成本、费用；

(三)新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

(四)与转让房地产有关的税金；

(五)财政部规定的其他扣除项目。

目前基层实务一般都是按评估价格或购房发票按年加计方式计算增值额，个别也有核定征收的。

但是各位小主也要注意，我们在计算申报旧房转让土地增值税时，绝对不能因为某一规则计算少交税款就选择某一规则。

自财税〔2006〕21号文实施以来，转让旧房及建筑物，基层税务机关针对此类转让行为计算增值额并依法征收土地增值税时，相关文件对不同规则的先后适用顺序予以了明确，不能跳跃适用，也不能因为某一规则能够多征少征税款而强制适用。

一、评估价格方式计算

纳税人自行委托有资质的机构进行评估，形成评估价格后税务机关依法确认，然后审核计算。对于评估价格显著偏高的，基层税务机关有权认定纳税人存在不据实提供扣除项目金额的违法行为而要求纳税人重新评估。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)文件的出台，主要是考虑在当时的时序节点上，如果按原成本价作为扣除项目金额，不尽合理，而采用评估的重置成本价能够相对消除通货膨胀因素的影响，因此在转让旧房及建筑物计算其增值额时，允许扣除由税务机关参照评估价格确定的扣除项目金额(即房屋及建筑物的重置成本价乘以成新度后的价值)，以及在转让时交纳的有关税金。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕48号)第十条：转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

转让旧房及建筑物增值额=转让收入-旧房及建筑物评估价格-取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用-转让环节缴纳的税金-评估费用。

旧房及建筑物评估价格，纳税人必须自行评估，取得评估机构按照重置成本价乘以成新度折扣率计算的价格，经税务机关确认后才能作为扣除项目金额，按照上述公式计算土地增值税增值额。

二、购房发票金额按年加计计算

纳税人不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经基层税务机关确认，可以将发票所载金额按年加计计算，

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号文)，针对纳税人转让旧房及建筑物计算增值额可以凭发票所载金额按年加计作为扣除项目金额计算增值额。

《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号)第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》第六条第(一)、(三)项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

《关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)第六条规定：营改增后，纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条第一、三项规定的扣除项目的金额按照下列方法计算：

(一)提供的购房凭据为营改增前取得的营业税发票的，按照发票所载金额(不扣减营业税)并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

(二)提供的购房凭据为营改增后取得的增值税普通发票的，按照发票所载价税合计金额从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

(三)提供的购房发票为营改增后取得的增值税专用发票的，按照发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和，并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

三、核定征收

转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，基层税务机关可以根据《税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。