【观点一】允许扣除

《企业所得税法实施条例》第五十七条规定：“企业所得税法第十一条所称固定资产，是指企业为生产产品、提供劳务、出租或者经营管理而持有的、使用时间超过12个月的非货币性资产，包括房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他与生产经营活动有关的设备、器具、工具等。”

《企业所得税法》第十一条规定，在计算应纳税所得额时，企业按照规定计算的固定资产折旧，准予扣除。

《企业所得税法实施条例》第六十条第（一）项规定，除国务院、财政、税务主管部门另有规定外，房屋、建筑物计算折旧的最低年限为20年。

《企业所得税法》第二十一条规定：“在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”

《中华人民共和国企业所得税法》第十一条规定，下列固定资产不得计算折旧扣除：

1、房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产；

2、以经营租赁方式租入的固定资产；

3、以融资租赁方式租出的固定资产；

4、已足额提取折旧仍继续使用的固定资产；

5、与经营活动无关的固定资产；

6、单独估价作为固定资产入账的土地；

7、其他不得计算折旧扣除的固定资产。

《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干问题的公告》（国家税务总局公告2014年第29号）第五条“固定资产折旧的企业所得税处理”规定：

（一）企业固定资产会计折旧年限如果短于税法规定的最低折旧年限，其按会计折旧年限计提的折旧高于按税法规定的最低折旧年限计提的折旧部分，应调增当期应纳税所得额；企业固定资产会计折旧年限已期满且会计折旧已提足，但税法规定的最低折旧年限尚未到期且税收折旧尚未足额扣除，其未足额扣除的部分准予在剩余的税收折旧年限继续按规定扣除。

（二）企业固定资产会计折旧年限如果长于税法规定的最低折旧年限，其折旧应按会计折旧年限计算扣除，税法另有规定除外。

根据上述文件规定：

1.投资性房地产属于《企业所得税法》规定的固定资产

无论是企业自用的房屋、建筑物，还是对外出租的房屋、建筑物，均属于《企业所得税法》规定的固定资产；

2.《企业所得税法》规定的固定资产折旧不属于“固定资产不得计算折旧扣除”情形，就可以按规定在企业所得税税前扣除；

3.《企业所得税法》及相关规定没有对固定资产采用成本模式/公允价值模式后续计量；

总结一下，投资性房地产采用公允价值模式后续计量时，会计上不计提折旧，但是税法有规定可以计提折旧税前扣除，所以可按规定计算折旧在税前扣除，企业办理年度所得税汇算清缴时按规定作纳税调整处理。

【观点二】不允许扣除

根据《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令第63号)第二十一条规定:“在计算应纳税所得额时，企业财务、会计处理办法与税收法律、行政法规的规定不一致的，应当依照税收法律、行政法规的规定计算。”

另据《国家税务总局关于企业所得税应纳税所得额若干税务处理问题的公告》(国家税务总局公告2012年第15号)第八条规定：“根据《企业所得税法》第二十一条规定，对企业依据财务会计制度规定，并实际在财务会计处理上已确认的支出，凡没有超过《企业所得税法》和有关税收法规规定的税前扣除范围和标准的，可按企业实际会计处理确认的支出，在企业所得税前扣除，计算其应纳税所得额。以公允价值模式计量的投资性房地产，在会计上不计提折旧，不属于实际在财务会计处理上已确认的支出。”因此，不得计提折旧在企业所得税前扣除。（北京税务局、重庆税务局、陕西税务局答疑）

【个人观点】允许税前扣除

建议统一口径，税法属于严肃的，从所得税原理来说，固定资产的计税基础采用历史成本模式，公允价值模式计量会产生税会差异，从企业经营活动来说，投资性房地产采用公允价值模式后续计量时，也属于经营消耗，应该按年限计提折旧在企业所得税税前扣除，如不允许扣除会造成提前缴税（不利于企业经营，折旧金额一般较大，也和近几年国家税收政策支持固定资产一次性扣除等政策大方向不一致），当然从整体来说，没有多缴税多抵税。

再者，会计处理上只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许公司对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量，已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。也就是说，从成本模式计量变更为公允价值模式计量，属于国家税务总局公告2014年第29号第五条第（一）款规定的情形，“企业固定资产会计折旧年限已期满且会计折旧已提足，但税法规定的最低折旧年限尚未到期且税收折旧尚未足额扣除，其未足额扣除的部分准予在剩余的税收折旧年限继续按规定扣除。”

【回归实务】及时咨询主管税务机关

由于实务中可能存在不同操作口径，建议相关纳税人及时咨询主管税务机关，防范后续税务风险。

【补充资料】投资性房地产介绍

投资性房地产,是指为赚取租金或资本增值,或者两者兼有而持有的房地产。投资性房地产的范围包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。

投资性房地产主要有以下特征:一是投资性房地产的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权,这实质上属于一种让渡资产使用权行为,另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权。二是投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。三是投资性房地产有两种后续计量模式。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量,只有在满足特定条件的情况下,即有确凿证据表明其所有投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的,也可以采用公允价值模式进行后续计量。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式进行后续计量。财务报表附注部分会说明公司采用哪种计量模式,具体在第十一节财务报告中的合并财务报表项目注释部分。

作为投资者在分析公司投资性房地产时,要关注固定资产转为投资性房地产以及成本模式计量变更为公允价值模式计量的合理性。企业有确凿证据表明其房地产用途发生改变,满足下列条件之一,应当将投资性房地产转换成其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产:(1)投资性房地产开始自用;(2)作为存货的房地产,改为出租;(3)自用土地使用权停止自用,用于赚取租金或资本增值;(4)自用建筑物停止自用,改为出租。公司对投资性房地产的计量模式一经确定,不得随意变更。只有在房地产市场比较成熟、能够满足采用公允价值模式条件的情况下,才允许公司对投资性房地产从成本模式计量变更为公允价值模式计量。成本模式转为公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,并按计量模式变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益。由于过去几年房价上涨,公司通过将固定资产转为投资性房地产和变更投资性房地产的计量模式的方式,来达到保壳的目的,但是此类方法只能使用一次,因为已采用公允价值模式计量的投资性房地产,不得从公允价值模式转为成本模式。