01
计入营销设施建造费的范围
根据国税发（2019）31号文件的规定，计入“开发间接费”核算的营销设施建造费，包括项目小区楼宇之间的装饰、装修费用，和楼宇之外的售楼部、样板间等营销设施的建造费用。通常包括以下内容：
1、广告设施及发布费：车站广告、路牌广告；
2、销售环境改造费：会所、推出销售楼盘周围等销售区域的现场设计、工程、装饰费；临时销售通道的设计、工程、装饰等费用；
3、售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等；
4、样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。
5、其他。
02
营销设施的类型分类
我们以售楼处为例，根据其来源及使用完毕后处理的方式，分为：
1、单独修建售楼处，待销售完成后，将其拆除；
2、单独修建售楼处，待销售基本完成后，将其转作自用或出租；
3、利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售基本完成后，再将该售楼处对外销售；
4、利用企业自有房屋或商品房作为售楼处，待销售完成后，将其转作自用或出租；
5、租用外单位的房屋修建售楼处，待销售基本完成或房屋到期后，归还房屋。
当然还存在各种变化情况，如利用物管用房、利用开发单位自己的办公室等等，不管怎么样都可以在上面的分类找出相类似点，所以基本的分类还是上面的五种。
03
不同的会计核算处理
1、项目小区主体之内的：将楼宇之内的商品房临时作为售楼部使用，因其本身就属于特定的成本对象，所以其建造成本按照正常的开发产品核算，其装修、装饰费用若不能判断未来是否可以随同商品房主体一并出售，应归属于开发间接费用核算。
2、项目小区之内、主体之外的分二种情况：
A.非营利性、或产权属于全体业主的，或无偿赠与政府的；
B.营利性的，或产权归企业所有的,应当单独核算其成本。
按照《企业会计准则》，其发生的建设成本及装修费用在“在建工程”科目核算。完工后，其成本从“在建工程”转入“开发间接费用”，如果非自用或出租，也可以按照国税发[2009]31号文件的规定，直接计入“开发间接费用”核算。
3、利用开发小区内的配套设施装修后作售楼部使用：
售楼部利用会所作为营销设施，会计区分该会所的建造性质，分别适用不同的方式：
（1）如果该会所属于不能有偿转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第一款的规定，例如产权归全体业主所有，则该会所的建造费用计入公共配套设施费进行会计处理。
（2）如果该会所属于未来出售转让的公共配套设施，符合国税发[2009]31号文件第十七条第二款的规定，则将该会所视为独立的开发产品和成本计算单位，按照开发成本的具体成本项目设置会计科目进行明细分类核算。
（3）如果该会所属企业自用，则成本通过“在建工程”归集，完工后，转入“固定资产”或“投资性房地产”科目。
4、开发小区之外设置的售楼部：
有可能是房地产企业租入使用，也有可能为自建行为。在项目小区之外的营销设施销售环节中发生的成本费用，计入“销售费用”；如果属于企业自建构成的固定资产，由此计提的折旧，计入销售费用”处理。
04
售楼部购置资产的支出核算
对于售楼部购置如空调、电视机等资产性支出，分为以下几种情况：
1、若企业持续自用，计提的折旧计入销售费用处理；
2、若随同房屋一同出售，可以计入开发成本核算；
3、若单独计价销售,则计入营业外收入。并根据《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》（财税［2008］170号）规定的销售自己使用过的固定资产，按照小规模纳税人标准，减按2％征收率征收增值税。
05
案例及会计分录
A房地产开发企业在开发的B项目楼盘中的临街商品住宅楼开设样板间，建筑面积100平方米，装饰装修后对外开放,该项目楼盘建筑面积2000平方米，发生建造成本400万元，另外样板间装饰装修费用50万元，其它开发间接费用100万元，项目结束样板间销售价款100万元，会计处理如下:
1、住宅楼建造成本会计处理：
借：开发成本 400万元
贷:应付账款 400万元
2、样板间装饰装修费用会计处理：
借：开发间接费用 150万元
贷：相关科目 150万元
借：开发成本 150万元
贷：开发间接费用 150万元
装饰装修费用50万元可以和其它开发间接费用100万元一并在该项目所有商品住宅楼之间按照建筑面积进行分摊，如果需要按套核算开发产品成本，也可以将装饰装修费用全部结转至该套住宅的开发成本中。
3、结转完工开发产品
借：开发产品 550万元
贷：开发成本 550万元
4、样板间出售时的会计处理：
借：银行存款 100万元
贷：预收账款 100万元
5、结转样板间销售收入和销售成本的会计处理：
借:预收账款 100万元
贷：主营业务收入 100万元
借:主营业务成本 27.50万元
贷：开发产品 27.50万元
备注：建筑面积法分摊成本27.5万元（单品毛利70%，合理性）
06
总结营销设施建造费中售楼部的核算重点
如下表所示说明：
