第一部分：卖房人应承担的税费

增值税

（一）税法政策

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》的规定：“五、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上(含2年)的住房对外销售的，免征增值税。

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第十五款的规定：“个人销售自建自用住房免征增值税”。

（二）税收优惠政策

1、北京市、上海市、广州市和深圳市

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

2、北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区

个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

3、涉及家庭财产分割的个人无偿转让二手房免征增值税

家庭财产分割包括：离婚财产分割；无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。

增值税分析如表所示：

备注：普通住宅与非普通住宅的界定

一是住宅小区建筑容积率在1.0(不含)以上；

二是单套住宅建筑面积在120平米(含)以下；

三是实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。

各省、自治区、直辖市根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。

也就是说，住宅只要满足上述任何一个条件即为非普通住宅，超过120平米的1.2倍144平米就是非普通住宅（各地政策会有差异，具体按照当地政策口径判断）。

个人所得税

（一）税法政策

根据《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例规定“个人转让住房，以其转让收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税”。

根据《财政部 国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）第四条规定，个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

根据《国家税务总局陕西省税务局公告2018年第8号》规定，根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）规定，现将我省个人住房转让所得征收个人所得税的核定比例公告如下：

纳税人未提供完整、准确的房屋原值凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条的规定，按纳税人住房转让收入的1%核定征收个人所得税。

（二）计税依据和税率

分二种情况：

1、能提供房屋原值凭证：按照“财产转让所得”项目适用20%的税率计征个人所得税。

应缴个人所得税=（不含税成交价-房产原值-附加税费-合理费用）×20%。

2、不能提供房屋原值凭证，核定征收个税。

应缴个人所得税=不含税成交价×核定税率。

（三）关于房屋原值凭证的规定

根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)第四条的规定：“《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税的有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第三条所称“‘未提供完整、准确的房屋原值凭证’，是指纳税人不能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中没有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录。凡纳税人能提供房屋购买合同、发票或建造成本、费用支出的有效凭证，或契税征管档案中有上次交易价格或建造成本、费用支出金额等记录的，均应按照核实征收方式计征个人所得税。”

（四）计算个税可扣除的项目

根据《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》(国税发〔2006〕108号)第二条第三项规定：“合理费用是指：纳税人按照规定实际支付的住房装修费用、住房贷款利息、手续费、公证费等费用。

　　1、装修费

（1）什么情况下可扣装修费：

卖房人支付的装修费，如能提供实际支付装修费用的税务统一发票，并且发票上所列付款人姓名与转让房屋产权人一致的，经税务机关审核，其转让的住房在转让前实际发生的装修费用，可在以下规定比例内扣除：

　　A、已购公有住房、经济适用房：最高扣除限额为房屋原值的15%;

　　B、商品房及其他住房：最高扣除限额为房屋原值的10%。

　　纳税人原购房为装修房，即合同注明房价款中含有装修费(铺装了地板，装配了洁具、厨具等)的，不得再重复扣除装修费用。

　（2）什么情况下不能扣装修费?

根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发〔2007〕33号)第五条第一项规定：“凡有下列情况之一的，在计算缴纳转让住房所得个人所得税时不得扣除装修费用：

　　A、纳税人提供的装修费用凭证不是有效发票的;

　　B、发票上注明的付款人姓名与房屋产权人或产权共有人的姓名不一致的;

        C、发票由建材市场、批发市场管理机构开具，且未附所购商品清单的。”

　　2、住房贷款利息

纳税人出售以按揭贷款方式购置的住房的，其向贷款银行实际支付的住房贷款利息，凭贷款银行出具的有效证明据实扣除。这里说的银行出具的有效证明是指银行开具的贷款利息发票，开给个人是增值税普通发票。

　（五）免征个人所得税的政策

1、自用五年以上家庭唯一住房

根据《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》(国税发[2007]33号)第三条规定，根据《财政部 国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字[1999]278号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

（1）个人购房日期的确定：个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定;个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

（2）个人转让房屋的日期：以销售发票上注明的时间为准。

（3）家庭唯一生活用房：是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人(有配偶的为夫妻双方)仅拥有一套住房。

2、特定的无偿赠与

根据《财政部 国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税[2009]78号)第一条规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;

（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;

（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

3、离婚析产方式

通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

个人所得税分析如表所示：

附加税

（一）政策规定

根据《财政部 税务总局关于进一步实施小微企业“六税两费”减免政策的公告》财政部 税务总局公告2022年第10号 规定：

一、由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

二、增值税小规模纳税人、小型微利企业和个体工商户已依法享受资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税、耕地占用税、教育费附加、地方教育附加其他优惠政策的，可叠加享受本公告第一条规定的优惠政策。

（二）计税依据和税率

1．城市维护建设税＝增值税×（1％或5％或7％），纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。

2．教育费附加＝增值税×3%

3．地方教育附加＝增值税×2%

（三）特殊说明

鉴于《财政部 税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》财税[2019]13号规定：

由省、自治区、直辖市人民政府根据本地区实际情况，以及宏观调控需要确定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税（不含证券交易印花税）、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

六、本通知执行期限为2019年1月1日至2021年12月31日。

因为本案例发生在2022年，因此个人买卖住房应交的附加税只能享受一个减半。

四、土地增值税

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》财税[2008]137号第三条规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

五、印花税

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》财税[2008]137号 第二条规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

第二部分 买房人应承担的税款

契税

1、政策规定

根据《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》(财税〔2016〕23号)自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房(家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

2、免税政策

（1）根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)文件对于个人无偿赠与不动产的行为，应对受赠人全额征收契税。

（2）根据《财政部 国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》(财税〔2014〕4号)文件规定：在婚姻关系存续期间，房屋、土地权属原归夫妻一方所有，变更为夫妻双方共有或另一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，变更为其中一方所有的，或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有，双方约定、变更共有份额的，免征契税。

契税分析如表所示：

印花税

根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策》财税[2008]137号第二条规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。

案例：2022年2月，西安市居民张某销售一套住房，该住房为家庭第二套住宅，面积100平方米，产权证日期2019年12月25日，将该住房卖给李某，买方购买为家庭首套住房，成交价格为150万元，假定当地税务机关核定个税税率为1%，买卖双方应缴纳税费多少元？

(一）卖房人张某应缴税费：

1、增值税及附加

增值税=150÷1.05×5%=7.14万元

城建税=7.14×7%×50%=0.25万元

教育费附加=7.14×3%×50%=0.11万元

地方教育费附加=7.14×2%×50%=0.07万元

2、个人所得税

（1）假设张某不能提供房屋原值发票

　　个人所得税=（150-7.14）×1%=1.43万元

（2）假设张某能提供房屋原值发票或凭证

若张某提供购置房屋实际支付的房款及相关税费为130万元，　　

个税所得税=（150÷1.05-130-0.25-0.11-0.07）×20%=2.49万元

3、土地增值税，暂免。

4、印花税，暂免。

卖房人应交税金合计为：9万元（不能提供发票），9.99万元（能提供发票）。

根据案例，购买方应交契税=（150-7.14）×1.5%=2.14万元。

买房人应交税金合计为：契税2.14元。