租赁收入缴纳9%(一般计税)/5%(简易计税)的增值税、12%的房产税,仓储服务收入缴纳6%/3%的增值税、按房产余值缴纳房产税。
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服务性质
租赁服务是指在约定时间内将场地提供给他人使用,出租人无需对场地内的物品承担保管义务。
而仓储服务是指企业利用仓库、货场或者其他场所代客贮放、保管货物的服务活动。如果服务期内发生物品的损毁或灭失,保管人需要承担相应的赔偿责任。
由于二者服务性质不同,业务变更后,合同要重新签订,权利义务、风险承担、发票税目税率的条款也要随之变更。
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客户是否能接受
服务性质变了以后,还要考虑上否匹配客户需求。企业可以在节税额度内适当降价提高客户接受程度。
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仓储资质
提供仓储服务有一定的门槛,仓储物流用地属于工业用地。仓库要符合《建筑设计防火规范》(GB50016)、《爆炸危险场所安全规定》和《仓库防火安全管理规则》等规定,要经过公安消防的验收。
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成本构成
参考仓储业上市公司的成本构成,人工占比约40%。提供仓储保管服务必须要有配套的服务人员,如果只有仓储收入,没有对应的人工成本,会被税务机关认定为租赁服务。
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单据资料
由于保管人对存放在其仓库内的货物负有法定的保管义务,需确保货物的安全与完整,在存货人交付仓储物时,保管人应当按照约定对入库仓储物进行验收,并出具仓单、入库单等凭证。
仓单、出入库单据是提供仓储服务的重要证明资料,仓单上需有保管人签章,注明存货人;仓储物的品种、数量、质量、包装及其件数和标记;损耗标准;储存场所;储存期限;仓储费;仓储物保险;填发人、填发地和填发日期。
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定价方式
租金是按面积收费,通常参考租金参考价和同地段租金定价。仓储费用是按照货物的存放时间和占用空间收费,除了基本收费外,还可能包括仓储管理费、搬运装卸费、物资运输费、保险费、增值服务费(如订单处理、包装、贴标等),仓储费的计算比较复杂,通常参考市场水平定价,注意合同的定价条款要符合行业惯例。