2012年12

月

关于做好执行企业会计准则的企业2012年年报工作的通知（财会〔2012〕25号）

（一）企业不得随意对自用或作为存货的房地产进行重新分类。根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的规定，有确凿证据表明房地产用途发生改变的，如企业董事会或类似机构就改变房地产用途形成正式的书面协议，或房地产因用途改变而发生实际状态上的改变等，才能将其转为投资性房地产。投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。

2021年12

月

关于严格执行企业会计准则切实做好企业2021年年报工作的通知（财会〔2021〕32号）

3.企业应当按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》（财会〔2006〕3号）等相关规定，必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，并在附注中披露房地产转换情况、理由以及对损益或所有者权益的影响等相关信息。例如，房地产开发企业将投资性房地产转换为存货的，应当结合业务实质严格把握重新开发的判断，必须有确凿证据表明用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，通常该房地产应有诸如功能、性能变化等实质性的变化和重大的结构性调整。

2022年12月

关于严格执行企业会计准则切实做好企业2022年年报工作的通知（财会〔2022〕32号）

3.企业应当按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》（财会〔2006〕3号，以下简称投资性房地产准则）等相关规定，必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为其他资产或者将其他资产转换为投资性房地产，并在附注中披露房地产转换情况、理由以及对损益或所有者权益的影响等相关信息。例如，企业将自用房地产转换为投资性房地产的，应当结合业务实质严格判断，必须有确凿证据表明房地产从自用状态改为出租状态发生了实际状态上的改变，通常该房地产应有诸如功能、性能变化等实质性的变化和重大的结构性调整。

企业应当按照投资性房地产准则的相关规定，对投资性房地产采用成本模式或者公允价值模式进行后续计量，计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》（财会〔2006〕3号，以下简称会计政策、会计估计变更和差错更正准则）处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

2023年12月

关于严格执行企业会计准则切实做好企业2023年年报工作的通知（财会〔2023〕29号）

1.关于投资性房地产的确认。企业应当按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》（财会〔2006〕3号，以下简称投资性房地产准则）等相关规定，根据投资性房地产的定义、特征、范围和确认条件等，对投资性房地产进行确认。投资性房地产应当能够单独计量和出售。

2.关于投资性房地产的后续计量。企业应当按照投资性房地产准则的相关规定，对投资性房地产采用成本模式或者公允价值模式进行后续计量，计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》（财会〔2006〕3号，以下简称会计政策、会计估计变更和差错更正准则）处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。

出版日期

名称

2007年4月

《准则讲解2006》第四章投资性房地产

2008年12月

《准则讲解2008》第四章投资性房地产

2010年12月

《准则讲解2010》第四章投资性房地产

2024年3月

《应用指南2024》第四章投资性房地产

关于投资性房地产核算模式的转换

根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

投资性房地产应当按照成本进行初始确认和计量。在后续计量时，通常应当采用成本模式，存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够可靠取得的，可以采用公允价值计量模式。计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照第二十九章会计政策、会计估计变更和差错更正处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式进行后续计量。

根据2022年报工作通知强调事项修订。成本模式转为公允价值模式作为会计政策变更（追溯调整，除非追溯不切实可行），公允价值模式不得变更为成本模式。

关于转租赁的房地产

对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。

企业经营租赁方式租入再转租的建筑物不属于投资性房地产

（1）删除以“以经营租赁方式”租入，与新租赁准则协调，新租赁准则的承租人已不区分是经营租赁还是融资租赁。

（2）删除“经营租赁方式”租入，与新租赁准则协调，新租赁准则的承租人已不区分是经营租赁还是融资租赁。我国新租赁准则明确，承租人转租建筑类使用权资产按新租赁准则使用权资产相关规定处理，即转租赁的房地产不适用投资性房产相关规定，不得采用公允价值计量模式。

关于应设置的相关会计科目和主要账务处理

三、应设置的相关会计科目和主要账务处理

企业对投资性房地产的会计处理，一般需要设置“投资性房地产”科目(以下简称本科目)。

（具体规定略）

（1）统一体例，将原《企业会计准则应用指南——附录会计科目和主要账务处理》及原准则讲解第四章中分散说明的会计科目及账务处理整合修订。

（2）根据新科目调整涉及“其他综合收益”等科目及账务处理。

关于成本模式下外购或自行建造的投资性房地产的处理

【例4-2】（略）

【例4-2】（略）

删除原案例【例4-2】自行建造的投资性房地产的处理，替换为部分自用部分出租的房地产的处理。

关于租赁期开始日的定义

四、采用成本模式计量的投资性房地产

(二)非投资性房地产转换为投资性房地产

1.作为存货的房地产转换为投资性房地产。

……租赁期开始日是指出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期承租人有权行使其使用租赁资产权利的日期。……

根据新租赁准则更新租赁期开始日的定义。

关于成本模式下投资性房地产与存货的相互转换

四、采用成本模式计量的投资性房地产

(二)非投资性房地产转换为投资性房地产

2.自用房地产转换为投资性房地产。

……例如，企业将自用房地产转换为投资性房地产的，应当结合业务实质严格判断，必须有确凿证据表明房地产从自用状态改为出租状态发生了实际状态上的改变，通常该房地产应有诸如功能、性能变化等实质性的变化和重大的结构性调整。

(五)投资性房地产转换为非投资性房地产

2.投资性房地产转换为存货。

……例如，房地产开发企业将投资性房地产转换为存货的，应当结合业务实质严格把握重新开发的判断，必须有确凿证据表明用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，通常该房地产应有诸如功能、性能变化等实质性的变化和重大的结构性调整。

根据2021年报工作通知等强调事项修订。强调房地产与存货互相转换，通常该房地产应有诸如功能、性能变化等实质性的变化和重大的结构性调整。

关于公允价值模式下非投资性房地产转换为投资性房地产

五、采用公允价值模式计量的投资性房地产

(二)非投资性房地产转换为投资性房地产

1.作为存货的房地产转换为投资性房地产。

企业将作为存货的房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项房地产在转换日的公允价值作为投资性房地产的成本，借记“投资性房地产(成本)”科目；原已计提跌价准备的，借记“存货跌价准备”科目；按其账面余额，贷记“开发产品”等科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于原账面价值的差额计入其他综合收益按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目。，小于原账面价值的差额计入公允价值变动损益。待该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益资本公积的部分应转入当期损益。

2.自用房地产转换为投资性房地产。

企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，应当按该项土地使用权或建筑物在转换日的公允价值，作为投资性房地产的成本，借记“投资性房地产(成本)”科目；按已计提的累计摊销或累计折旧，借记“累计摊销”或“累计折旧”科目；原已计提减值准备的，借记“无形资产减值准备”、“固定资产减值准备”科目；按其账面余额，贷记“固定资产”或“无形资产”科目。同时，转换日的公允价值小于账面价值的，按其差额，借记“公允价值变动损益”科目；转换日的公允价值大于原账面价值的差额计入其他综合收益按其差额，贷记“资本公积——其他资本公积”科目，小于原账面价值的差额计入公允价值变动损益。待该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期损益。

【例4-10】（略）

【例4-11】（略）

（1）将原准则讲解下“资本公积”科目调整为“其他综合收益”。2009年6月发布的《企业会计准则解释第3号》问题七正式修订了利润表格式，引入了国际准则下的其他综合收益科目，自原资本公积中单独拆分出来。

（2）增加【例4-11】，补充转换时公允价值大于原账面价值的情形。

关于列示和披露

七、列示与披露

(一)列示

企业应当在资产负债表上单独列示“投资性房地产”项目。对投资性房地产采用成本模式进行后续计量的，应根据“投资性房地产”科目的期末余额扣减相关的累计折旧(摊销)填列，已计提减值准备的，还应扣减相应的投资性房地产减值准备；对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应根据“投资性房地产”科目的期末余额填列。

(二)披露

因投资性房地产涉及成本模式和公允价值模式的后续计量，以及不同计量模式之间的转换，为了全面反映投资性房地产情况，企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：(1)投资性房地产的种类、金额和计量模式；(2)采用成本模式的，披露投资性房地产的折旧或摊销，以及减值准备的计提情况；(3)采用公允价值模式的，披露公允价值的确定依据和方法，以及公允价值变动对损益的影响；(4)房地产转换情况、理由，以及对损益或所有者权益的影响；(5)当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

统一体例，增加列示和披露指南。

关于新旧比较

一、新旧比较

投资性房地产准则与《企业会计制度》有关规定(以下简称原制度)相比，主要变化如下:

(一)要求单独核算和反映投资性房地产

原制度不要求单独核算投资性房地产，相关资产作为固定资产或无形资产核算，新准则将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映，与自用房地产和作为存货的房地产加以区别，从而更加清晰地反映企业所持有房地产的构成情况和盈利能力。

(二)适度引入了投资性房地产公允价值后续计量模式

企业通常对投资性房地产采用成本模式进行的后续计量，只允许在满足特定条件的情况下才，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

统一体例，删除原准则讲解中与2001年企业会计准则的新旧比较。

其他修订

修订个别案例的分录科目名称、年份等。