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房地产等8大行业增值税风险提示及自查要点
发布时间:2025-09-03   来源:正坤财税 
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8大行业增值税风险提示及自查要点

银行、保险业

1.扩大享受境内金融机构同业往来利息收入增值税免税范围

风险提示:

将不在增值税免税范围内的同业往来业务收入一并作为同业往来利息收入申报免税,未按规定申报缴纳增值税。

合规自查:

查看同业往来利息收入相关业务合同及系统核算规则,确认同业往来利息收入是否符合增值税免税政策规定,是否将不符合免税范围的业务作为免税处理。

政策依据:

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)附件 3《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》第一条第二十三项;

《财政部 国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知》(财税〔2016〕46 号)第一条;

《财政部 国家税务总局关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知》(财税〔2016〕70 号)第一条。

2.扩大享受金融机构农户小额贷款利息收入增值税优惠

风险提示:

错误界定享受免税规定的农户小额贷款,扩大享受金融机构农户小额贷款的利息收入。

合规自查:

查看农户小额贷款合同及系统判定、核算规则,核实计入免税收入的金融机构农户小额贷款的利息收入是否符合优惠政策规定的条件。

政策依据:

《财政部 税务总局关于延续实施金融机构农户贷款利息收入免征增值税政策的公告》(财政部 税务总局公告 2023 年第 67 号)。

3.经营保本型理财产品的持有收益未缴纳增值税

风险提示:

存在取得保本理财产品利息收入未按规定缴纳增值税的风险。

合规自查:

查看理财产品合同及系统对于保本及非保本的判定、核算规则,确认相关判定是否正确,防范取得保本理财产品利息收入未按规定缴纳增值税的风险。

政策依据:

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)附件 1《营业税改征增值税试点实施办法》的附件《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第五项;

《财政部 国家税务总局关于明确金融房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》(财税〔2016〕140 号)第一点。

4.收取贷款相关滞纳金、罚金等未缴纳增值税

风险提示:

与收取贷款利息相关的,且具有利息属性的罚金、滞纳金、赔偿金,如贷款还款违约的罚息,应按照税法规定缴纳增值税。

合规自查:

查看“营业外收入”“其他业务收入”“其他应付款”等科目是否存在利息属性的罚金、滞纳金、赔偿金,并结合纳税申报情况判断是否存在取得的上述收入未按规定缴纳增值税的问题。

政策依据:

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)附件 1《营业税改征增值税试点实施办法》的附件《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第五项。

5.财产保险企业处置损余物资未缴纳增值税

风险提示:

发生保险事故后,保险标的转移至保险公司,保险公司将该物资处置后冲抵赔付支出,可能存在处置损余物资未缴纳增值税的风险。

合规自查:

查看损余物资管理台账,判断处置取得收入时是否相应计提并缴纳增值税。

政策依据:

《中华人民共和国增值税暂行条例》第一条、第十九条;

中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第三十八条。

二、软件、互联网业

1.提供应税服务与不征税产品共同享受增值税优惠政策

风险提示:

软件企业受托开发软件产品,按照政策规定,著作权属于受托方的应征收增值税,著作权属于委托方或属于双方共同拥有的不征收增值税;对经过国家版权局注册登记,纳税人在销售时一并转让著作权、所有权的,不征收增值税。可能存在受托开发软件在交付时附带部分应税服务项目条款,或著作权属于受托方的情况,在增值税申报全部按照不征税处理,存在将应税服务与不征税产品共同享受增值税优惠政策,少缴增值税的风险。

合规自查:

查看受托开发软件产品相关合同等,明确合同中著作权的权属、提供的应税服务,结合纳税申报情况,确认应税项目是否按规定缴纳税款。

政策依据:

《财政部 国家税务总局关于软件产品增值税政策的通知》(财税〔2011〕100 号)。

2.销售非自行开发软件产品而错误享受增值税优惠政策

风险提示:

同时销售自行开发及非自行开发的外购软件产品等,可能存在未分别核算销售额,扩大享受优惠政策范围少缴增值税的风险。

合规自查:

对比外购软件、自行开发软件目录及“主营业务收入”中外购软件和自行开发软件科目,结合纳税申报情况,判断不同涉税产品是否按规定纳税。

政策依据:

《财政部 国家税务总局关于软件产品增值税政策的通知》(财税〔2011〕100 号)。

3.向境外企业提供研发服务错误适用零税率

风险提示:

向境外企业提供研发服务,服务收入申请增值税零税率处理,如该服务同时涉及境内的货物和不动产,存在少缴增值税风险。

合规自查:

查看适用增值税零税率相关合同,就该服务是否涉及境内的货物和不动产进行具体分析。

政策依据:

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)附件 4《跨境应税行为适用增值税零税率和免税政策的规定》第一条、第七条。

三、建筑、房地产业

1.收取与工程有关的其他收入与价外费用未按规定确认收入

风险提示:

取得与工程有关的额外收入如质量奖、提前竣工奖、延期付款利息等未按规定计入收入计提销项税额。

合规自查:

查看“其他应收款”“其他应付款”“应收账款”等往来科目明细账,核实是否收取了业主单位支付的优质质量奖、提前竣工奖或其他工程价外费用,是否按照规定计提销项税额。

政策依据:

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)附件 1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条。

2.将土地使用权、开发产品作价对外投资未根据转出资产的公允价值确认收入

风险提示:

可能存在将土地使用权、开发产品作价对外投资取得其他公司股权时,未根据转出资产的公允价值确认收入,计算增值税的风险。

合规自查:

查看对外投资合同或协议,核对用土地、开发产品对外投资获取股权业务的会计处理,是否符合会计核算的规定,是否按照公允价值与账面价值间的差额确定营业外收入,并按照转出土地、开发产品的公允价值计算增值税销项税额。

政策依据:

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)附件 1《营业税改征增值税试点实施办法》第十四条。

四、其他行业

1.电信业务适用税率错误

风险提示:

电信业务种类适用税率不同,其中:

  • 基础电信服务税率为 9%,

  • 增值电信服务税率为 6%,

  • 销售终端等货物税率为 13%,

  • 有形动产租赁服务税率为 13%,

  • 简易征收业务征收率为 3%,

可能存在混淆业务种类从低适用税率少缴增值税的风险。

合规自查:

查看销售服务台账是否明确区分基础电信服务、增值电信服务、货物销售、房屋租赁、网络元素出租、固定资产处置、门店加盟等业务,核实相关会计处理是否准确分开核算,适用税率是否正确。

政策依据:

《中华人民共和国增值税暂行条例》第三条;

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)附件 1《营业税改征增值税试点实施办法》第三十九条;

《财政部 税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税〔2018〕32 号);

《财政部 税务总局 海关总署关于深化增值税改革有关政策的公告》(财政部 税务总局 海关总署公告 2019 年第 39 号)。

2.航空运输业适用税率错误

风险提示:

  • 航空运输业务种类适用税率不同,其中湿租业务属于航空运输服务,适用税率 9%;

  • 干租业务属于经营租赁,适用税率 13%;

  • 其他航空服务,包含航空地面服务和通用航空服务,属于物流辅助服务,适用 6%的税率。

可能存在业务混淆,适用增值税税率错误,少计算缴纳增值税风险。

合规自查:

查看不同税率业务分别核算的明细账及原始凭证,结合纳税申报情况,判断是否正确区分不同业务和适用的税率。

政策依据:

《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号)附件 1《营业税改征增值税试点实施办法》的附件《销售服务、无形资产、不动产注释》第一条第一项、第六项。

 

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