转让不动产应交税费

留言时间：2025-07-01

纳税人所属地

浙江

问题内容

我公司是一般纳税人，2019年1月自建了厂房，2019年12月建成投产，专门用于生产免税产品，建设时取得的施工方开具的建筑服务的增值税专用发票，因为按税法规定不得抵扣也没有抵扣，现2025年7月月要将该厂房出售，请问转让厂房的增值税如何计算？原建厂时取得的施工方开具的发票进项税额是可以全额抵扣还是要按照不动产的净值比例计算的进项转入抵扣？转让环节还涉及的其它税费用如何计算？

附件

无附件

答复机构

浙江省

答复时间

2025-07-03

答复内容

浙江12366中心答复：

您好：您在网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定：附件2：营业税改征增值税试点有关事项的规定

(四)进项税额。

2.按照《试点实施办法》第二十七条第（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额：

可以抵扣的进项税额=固定资产、无形资产、不动产净值/（1+适用税率）×适用税率

上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的增值税扣税凭证。

（八）销售不动产。

4.一般纳税人销售其2016年5月1日后自建的不动产，应适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

根据《中华人民共和国印花税法》规定：

第一条　在中华人民共和国境内书立应税凭证、进行证券交易的单位和个人，为印花税的纳税人，应当依照本法规定缴纳印花税。……

第二条　本法所称应税凭证，是指本法所附《印花税税目税率表》列明的合同、产权转移书据和营业账簿。

第五条　印花税的计税依据如下：

……(二)应税产权转移书据的计税依据，为产权转移书据所列的金额，不包括列明的增值税税款;……

根据《中华人民共和国印花税法》附件《印花税税目税率表》规定，产权转移书据，包括土地使用权出让书据，税率为价款的万分之五;土地使用权、房屋等建筑物和构筑物所有权转让书据(不包括土地承包经营权和土地经营权转移)，税率为价款的万分之五;……转让包括买卖(出售)、继承、赠与、互换、分割。

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》规定：

第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。

第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。

第六条计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

第七条土地增值税实行四级超率累进税率：……

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第十条规定：条例第七条所列四级超率累进税率,每级"增值额未超过扣除项目金额"的比例,均包括本比例数。

计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下：

(一)增值额未超过扣除项目金额50%

土地增值税税额＝增值额X30%

(二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的

土地增值税税额＝增值额X40%-扣除项目金额X5%

(三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%的

土地增值税税额＝增值额X50%-扣除项目金额X15%

(四)增值额超过扣除项目金额200%

土地增值税税额＝增值额X60%-扣除项目金额X35%

公式中的5%,15%,35%为速算扣除系数。

根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定：十、关于转让旧房如何确定扣除项目金额的问题

转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）规定：二、关于转让旧房准予扣除项目的计算问题

纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《条例》第六条第（一）、（三）项规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。

对于转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》（以下简称《税收征管法》）第35条的规定，实行核定征收。

上述回复仅供参考，欢迎拨打0571-12366。