转让土地使用权的增值税处理

2026-02-24

一、适用税目

1、按转让土地使用权缴纳增值税

按《增值税法》及《关于增值税征税具体范围有关事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第9号）规定，按转让土地使用权缴纳增值税。

2、按销售不动产缴纳增值税

根据《关于增值税征税具体范围有关事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第9号）第三条规定，转让建筑物有限产权或者永久使用权的，转让在建的建筑物或者构筑物所有权的，以及在转让建筑物或者构筑物时一并转让其所占土地的使用权的，按照销售不动产缴纳增值税。

二、税用税率或征收率

（一）一般纳税人适用税率或征收率

1、适用税率

根据《增值税法》第十条规定，一般纳税人销售不动产，转让土地使用权，税率为百分之九。

2、适用征收率

根据《关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部税务总局公告2026年第10号）：（二）自2026年1月1日至2027年12月31日，一般纳税人发生以下应税交易，可以选择适用简易计税方法，按照5%的规定征收率计算缴纳增值税。 

4.销售其2016年4月30日前取得（含自建）的不动产。 

5.转让其2016年4月30日前取得的土地使用权。 

6.房地产开发企业销售、出租自行开发的房地产老项目。 

（二）小规模纳税人适用征收率

根据《关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部 税务总局公告2026年第10号）：自2026年1月1日至2027年12月31日，小规模纳税人发生除销售、出租不动产或者转让土地使用权之外的增值税应税交易，依照3%征收率减按1%征收率征收增值税；按规定预缴增值税的项目，当期在预缴地实现的全部价款、预收款（均不含增值税）合计达到增值税起征点的，减按1%预征率预缴增值税。 

因此，小规模纳税转让土地使用权或销售不动产只能适用3%征收率，不能享受减按1%征收率的优惠政策。

三、纳税人适用免税政策

根据《关于增值税法施行后增值税优惠政策衔接事项的公告》（财政部税务总局公告2026年第10号）：自2026年1月1日起，下列项目免征增值税。 

8.将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征增值税。

12.土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。 

13.县级以上地方人民政府或自然资源行政主管部门出让、转让或收回自然资源使用权（不含土地使用权）。 

19.涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。