当前宏观经济环境面临多重挑战，部分市场主体经营承压。为助力企业纾困解难，稳定市场预期，《国家税务总局广东省税务局 国家税务总局深圳市税务局关于房产税 城镇土地使用税困难减免税有关事项的公告》（2023年第3号，以下简称“3号公告”）明确了相关政策执行口径。本文旨在从实务操作层面，对该政策的适用条件、申请流程及合规要点进行专业解析，以供企业参考。

一、 政策背景与适用主体

根据3号公告规定，本公告适用于广东省行政区域内的纳税人（不含深圳单列市，深圳市按当地同级公告执行）。对于符合特定“困难”情形的企业，可申请对其拥有的房产、土地免征或减征房产税及城镇土地使用税。

该政策的核心在于“实质性经营困难”，税务机关在审核时将重点关注企业是否因市场环境、不可抗力等因素导致持续经营能力受到重大影响。

二、 核心认定标准：何为“困难”？

 3号公告对“困难减免”设定了明确的量化与定性标准。纳税人需满足以下条件之一，方可提出申请：

（一）资产损失类

因风、火、水、地震等严重自然灾害或其他不可抗力因素，造成重大损失。且扣除保险赔款等补偿后，直接经济损失超过上年末资产总额的20％。

（二）经营亏损类

申请减免所属期上一年度发生严重亏损。且亏损额超过其同期收入总额的20％（含）。

（三）破产歇业类

依法进入破产程序，或已办理歇业登记且连续停业6个月以上。

（四）规划调整类

因政府规划调整、环境治理等非产权人自身原因，导致土地、房产不能正常使用的（已办理抵押登记的除外）。

（五）政策扶持类

经地级以上市人民政府（或广州、深圳市辖区政府、横琴执委会）确定需予以扶持的企业。

三、 申请程序与资料要件

房产税和城镇土地使用税困难减免属于核准类减免税事项。企业需遵循“自行判别、申报享受、留存备查、资料报送”的流程，但鉴于核准制的性质，建议企业在提交前做好充分的合规性论证。

（一）申请时限

纳税人应于税收政策规定的减免税期间内向主管税务机关提交申请。原则上，税务机关自受理之日起20个工作日内完成核准。

（二）核心备查资料

企业在提交《纳税人减免税申请核准表》的同时，应根据困难情形附送以下证明材料：

财务报表：证明符合亏损比例要求的年度审计报告或纳税申报表。

损失鉴证材料：针对灾害损失，需提供保险公司理赔证明、现场勘查记录或具有资质的中介机构出具的经济损失鉴定报告。

法律文书：破产裁定书、歇业备案通知书或政府部门出具的规划调整文件。

四、 风险提示与合规建议

作为税务中介机构，我们建议企业在申请过程中重点关注以下合规风险：

（一）实质重于形式：税务机关在后续管理中，将核实企业是否确实符合“生产经营困难”的实质。企业应避免通过人为调节利润、虚增亏损等手段骗取减免，否则将面临补缴税款、滞纳金及行政处罚的风险。

（二）时效性问题：3号公告的有效期为2023年1月1日至2027年12月31日。企业申请减免的税款所属期需在此范围内。对于历史年度的申请，需适用当时有效的规范性文件。

（三）关联性审查：税务机关可能会结合企业的用电、用水、用工数据以及银行流水，综合判断企业的经营停滞或亏损状况是否真实。

结语

在经济下行周期，合理利用税收优惠政策是企业降本增效的重要手段。然而，“房土两税”困难减免涉及金额通常较大，审核严格。建议企业提前进行税务健康检查，规范财务核算，必要时聘请专业机构进行辅导，以确保政策红利应享尽享，同时筑牢税务合规防线。

（本文政策依据：国家税务总局广东省税务局公告2023年第3号。文中观点仅供参考，具体操作请以主管税务机关要求为准。）